Proprietário do último andar instala um jardim sobre o terraço, água começa a infiltrar na garagem e atinge veículos estacionados, mas uma vistoria revela que a impermeabilização original foi perfurada durante a instalação dos canteiros

Um jardim no terraço pode gerar uma disputa no condomínio quando sua instalação compromete a impermeabilização e provoca danos em outros espaços. Imagine uma situação em que o proprietário do último andar instala canteiros e, depois, surgem infiltrações na garagem, atingindo veículos estacionados. Nesse exemplo hipotético, uma vistoria identifica perfurações na proteção original da cobertura. A descoberta ajuda a esclarecer a origem do vazamento e a responsabilidade pelos prejuízos.

Quem responde quando o jardim no terraço provoca infiltrações?

A responsabilidade depende da ligação entre a intervenção e os danos constatados. Se a avaliação técnica demonstrar que a montagem dos canteiros perfurou a impermeabilização e abriu caminho para a água, haverá fundamento para cobrar a reparação de quem for juridicamente responsável pela obra. A proximidade entre a instalação e o vazamento, sozinha, não substitui essa demonstração.

Os artigos 186 e 927 do Código Civil fundamentam a obrigação de reparar danos decorrentes de ato ilícito. Já o artigo 1.344 trata da conservação pelo proprietário do terraço de cobertura, para evitar prejuízos às unidades inferiores. A eventual responsabilidade da empresa instaladora também deve ser examinada, conforme sua atuação e as falhas comprovadas na execução.

O que a vistoria precisa verificar na impermeabilização?

A vistoria deve investigar o percurso da água, identificar os pontos comprometidos e avaliar outras possíveis origens do vazamento. Como a umidade pode percorrer elementos da construção, a mancha na garagem não indica, necessariamente, o local exato da entrada. Para documentar a relação entre o jardim no terraço e a infiltração, o profissional pode reunir os seguintes elementos:

O terraço pertence automaticamente ao dono do último andar?

Morar no último pavimento não significa ser proprietário da cobertura. Pelo artigo 1.331, parágrafo 5º, do Código Civil, o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Por isso, os documentos do empreendimento precisam ser consultados antes de definir quem poderia autorizar a instalação e quais regras deveriam ser observadas.

Mesmo quando existe utilização exclusiva, é necessário distinguir o direito de uso da titularidade da área. Essa verificação também ajuda a separar despesas de conservação de prejuízos provocados por uma intervenção específica. Uma autorização para instalar plantas não elimina a necessidade de preservar a proteção contra água nem resolve, antecipadamente, quem responderá por uma execução defeituosa.

Como comprovar os prejuízos nos veículos estacionados?

Os proprietários dos veículos devem registrar os danos e comunicar o condomínio, preferencialmente por escrito. É necessário demonstrar o que foi atingido e por que o reparo solicitado está relacionado ao vazamento. O simples contato com a água não comprova qualquer avaria alegada. Para organizar um pedido de ressarcimento, convém reunir:

• Fotos e vídeos do gotejamento sobre o veículo e das marcas encontradas;
• Registro da vaga ocupada, da data e do horário da ocorrência;
• Orçamentos detalhados de limpeza ou reparação;
• Avaliação da oficina sobre a origem provável da avaria;
• Notas fiscais e comprovantes das despesas efetivamente realizadas.

A correção do vazamento exige providências além da indenização

O síndico deve encaminhar a avaliação da área afetada e as medidas necessárias para conter o avanço da água. A retirada de canteiros, a recuperação da impermeabilização ou outras intervenções precisam seguir a orientação técnica adequada ao problema encontrado. Registrar as condições antes do reparo ajuda a preservar as provas, sem justificar o adiamento de uma medida urgente.

No exemplo apresentado, resolver o conflito exige interromper a infiltração e apurar os prejuízos comprovados. O laudo, os documentos da cobertura e os registros dos veículos permitem discutir a responsabilidade com base em evidências. Se não houver acordo, esses elementos podem fundamentar a cobrança judicial do reparo e do ressarcimento, sem presumir valores ou uma condenação automática.

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