Morador do térreo se recusa a pagar a reforma do elevador que nunca usa e descobre o que a Justiça decide quando a convenção do condomínio não prevê isenção
Não usar uma estrutura comum parece um argumento simples, mas convenção, fração ideal e características da unidade podem mudar completamente a discussão.
A objeção parece intuitiva: se o elevador não é usado para chegar ao apartamento térreo, por que pagar sua reforma? No condomínio, porém, a resposta não depende apenas do uso cotidiano. A despesa com elevador precisa ser confrontada com a convenção, a fração ideal e a natureza comum do equipamento.
Quem mora no térreo fica automaticamente isento do elevador?
Não. O Código Civil estabelece como regra que o condômino contribua para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção. A ausência de uso pessoal de uma parte comum não cria, por si só, uma isenção automática.
Por isso, morar no térreo e escolher nunca entrar no elevador é situação diferente de existir cláusula expressa dispensando determinada unidade. Sem regra específica, o ponto de partida continua sendo o critério geral de rateio previsto na lei e na convenção.
O que o STJ já decidiu sobre despesas que um condômino não usa?
Há precedentes com contextos diferentes. Em caso antigo envolvendo loja térrea sem comunicação com áreas comuns superiores, o STJ admitiu afastar despesas sem serventia objetiva para aquela unidade, ressalvando o que a convenção determinasse.
Mais recentemente, a Terceira Turma reforçou que o rateio deve seguir a convenção, podendo usar a fração ideal. O julgamento citou despesas de elevadores para unidades térreas ao explicar por que o uso efetivo não substitui automaticamente o critério convencionado.
Qual precedente do STJ é mais importante para o rateio atual?
No REsp 1.778.522/SP, julgado em 2020, o STJ considerou legítimo o rateio pela fração ideal quando esse era o critério da convenção. O acórdão também foi citado em decisões posteriores da Corte.
A decisão não tratava especificamente de reforma recusada por morador térreo, mas reforça que despesas condominiais não são divididas apenas pelo uso declarado de cada serviço.
Antes de concluir se existe isenção, quatro documentos precisam ser lidos:
E quando a convenção não fala em isenção para o térreo?
O condomínio edilício reúne unidades exclusivas e partes comuns. Se a convenção não cria exceção, o art. 1.336, I, do Código Civil mantém como regra a contribuição proporcional à fração ideal, salvo outra forma de rateio validamente estabelecida.
Assim, a frase “eu não uso o elevador” não basta, isoladamente, para retirar a cobrança. Uma discussão judicial pode ganhar contornos diferentes quando a unidade não possui qualquer acesso ou utilidade objetiva relacionada à estrutura, mas isso depende da configuração concreta e dos documentos.
Reforma do elevador é diferente da conta mensal de manutenção?
A natureza da despesa pode mudar a aprovação e a cobrança, mas não cria automaticamente dispensa para o térreo. É preciso verificar deliberação, critério de rateio e eventual regra especial da convenção.
Três perguntas organizam a análise:
O morador pode simplesmente deixar de pagar sua parte?
Recusar unilateralmente a cobrança é arriscado porque a cota aprovada pode continuar exigível enquanto não houver acordo ou decisão afastando-a. Se existir fundamento para isenção, o caminho é reunir convenção, atas e características da unidade antes de contestar formalmente o rateio.
O entendimento mais seguro hoje é que não usar o elevador não gera sozinho o direito de não pagar. A convenção ocupa posição central, e a jurisprudência do STJ exige cuidado para não transformar precedentes excepcionais sobre unidades sem qualquer serventia em uma dispensa geral para todos os moradores do térreo.
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