Casal constrói casa em terreno comprado por contrato particular e descobre, ao procurar financiamento, que o vendedor ainda consta como proprietário na matrícula

Um contrato particular pode documentar a compra de um terreno sem concluir a transferência da propriedade. Em uma situação hipotética, um casal paga pelo lote, constrói a casa e procura financiamento. Durante a análise documental, descobre que o vendedor ainda aparece como proprietário na matrícula. O impasse exige conferir o acordo firmado, o título necessário e a regularização da construção.

Por que o contrato particular não transfere automaticamente a propriedade?

O contrato particular pode estabelecer obrigações, registrar pagamentos e demonstrar o compromisso de vender o imóvel. Entretanto, o artigo 1.245 do Código Civil determina que a transferência da propriedade entre vivos ocorre pelo registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado dono para os efeitos previstos nessa regra.

Isso não significa que todo instrumento particular seja inválido ou inútil. Uma promessa de compra e venda pode assegurar direitos ao comprador, conforme suas cláusulas e os requisitos legais. Pagar o preço e receber as chaves não substitui o registro da transferência. Reconhecer firmas também não produz, por si só, a mudança de titularidade do terreno.

Como a matrícula interfere na análise do financiamento?

A matrícula permite ao banco verificar a titularidade, a descrição do imóvel e a existência de gravames ou restrições. Se o casal solicita uma operação que pressupõe um imóvel próprio como garantia, a falta de transferência pode impedir o andamento nas condições pretendidas. A instituição precisa compreender a situação jurídica e a modalidade de crédito solicitada, examinando documentos como:

É sempre necessário fazer uma escritura pública?

O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra, a escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo quando a lei dispuser de outra forma. Existem instrumentos particulares aos quais a legislação atribui efeitos próprios. Por isso, a solução depende do conteúdo do contrato e das características da aquisição.

Quando o vendedor colabora e não há impedimentos, pode ser possível formalizar o título adequado e apresentá-lo ao registro. Lavrar a escritura e registrar a aquisição são etapas diferentes. Tributos, emolumentos e documentos devem ser conferidos no caso concreto. O casal também precisa verificar se comprou um lote individualizado ou apenas uma fração de terreno ainda não regularizada.

O que fazer se o vendedor não colaborar com a transferência?

Se houver obrigação de transmitir o imóvel e o vendedor não a cumprir, pode caber adjudicação compulsória, conforme os requisitos legais. Esse procedimento busca obter a transferência sem depender da assinatura voluntária do vendedor. A legislação admite a via judicial e a extrajudicial, esta perante o Registro de Imóveis, com representação por advogado. A avaliação costuma envolver:

• Existência de promessa ou outro instrumento que fundamente a aquisição.
• Comprovação do pagamento e do cumprimento das obrigações pertinentes.
• Identificação suficiente do imóvel e análise da cadeia de negócios.
• Demonstração do descumprimento da obrigação de formalizar a transferência.
• Verificação de disputas, restrições e documentos exigidos pelo procedimento.

Como regularizar o terreno e a casa antes de retomar o crédito?

O casal deve tratar a aquisição e a construção como questões relacionadas, mas distintas. Transferir o terreno não acrescenta automaticamente a residência ao registro. Pode ser necessário regularizar a obra perante os órgãos competentes e solicitar sua averbação. A conclusão física da casa, o pagamento de contas e o cadastro municipal não resolvem todas essas etapas documentais.

Com orientação jurídica e técnica, os compradores devem organizar contrato particular, comprovantes, projetos e certidões para definir o caminho aplicável. A regularização documental não garante a aprovação do financiamento, pois o banco também avalia renda, crédito, garantia e condições da modalidade. O objetivo é apresentar uma matrícula compatível com a titularidade e a construção, eliminando as pendências identificadas na análise.

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