Pecuarista arrenda o pasto “de boca” ao vizinho por anos, decide vender a fazenda e descobre que o arrendatário tem preferência na compra pelo Estatuto da Terra

O pecuarista que arrendou o pasto só no aperto de mão precisa avisar o arrendatário antes de vender a fazenda. O Estatuto da Terra dá a ele preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. E o contrato verbal tem o mesmo valor do escrito para garantir esse direito.

Contrato de arrendamento verbal tem validade na lei?

Tem, e essa é a resposta do quiz. O artigo 92 do Estatuto da Terra, a Lei 4.504/1964, admite contratos expressos ou tácitos para o uso temporário da terra. Na prática, anos de gado do vizinho no seu pasto, com pagamento combinado, já configuram um arrendamento rural.

Isso surpreende muita gente do campo, acostumada a tratar o acordo de boca como favor entre vizinhos. A lei, porém, olha para a realidade da relação. Se há uso da terra, prazo e pagamento, há contrato, com direitos para os dois lados.

Algumas crenças comuns sobre o tema ajudam a entender o risco de vender sem avisar.

Como funciona a preferência do arrendatário na venda?

A preferência funciona como um direito de cobrir a oferta de qualquer comprador. O proprietário deve comunicar a venda ao arrendatário, com preço e condições. A partir da notificação, ele tem 30 dias para dizer se compra pelo mesmo valor.

• A notificação pode ser judicial ou por escrito, com recibo assinado.
• O aviso deve trazer preço, forma de pagamento e demais condições do negócio.
• Se o arrendatário não responder em 30 dias, o dono pode vender a terceiros.
• As condições não podem melhorar depois para o comprador de fora.

Esse cuidado protege o vendedor tanto quanto o arrendatário. Com a notificação bem feita, o negócio segue sem risco de ser desfeito anos depois.

O que acontece se a fazenda for vendida sem aviso?

Se a venda acontecer sem notificação, o arrendatário pode depositar o preço e ficar com o imóvel. O prazo para isso é de seis meses, contados do registro da venda no cartório de imóveis. O comprador que pagou pela fazenda corre o risco de perdê-la.

Há, porém, um limite importante definido pela Justiça. Em dezembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça negou a preferência a arrendatários que não moravam no imóvel e tinham outros bens. Para o tribunal, o direito protege quem explora a terra de forma pessoal, direta e familiar. A decisão está na notícia oficial do STJ.

Cada caso, portanto, depende do perfil de quem usa o pasto. Antes de anunciar a propriedade, revise os pontos abaixo.

Quem tem direito de preferência na compra da terra?

Tem direito quem se encaixa no perfil que a lei quis proteger, o produtor que vive do trabalho na terra. O decreto que regulamenta o Estatuto fala em exploração pessoal e direta, com eficiência. A análise considera sinais concretos da relação com o imóvel.

• Uso contínuo da área para lavoura ou criação, com pagamento combinado.
• Trabalho feito pelo próprio arrendatário e pela família, sem terceirização total.
• Dependência da atividade rural como fonte de sustento.
• Comprovantes como recibos, notas de venda de gado e testemunhas.

Empresas ou investidores com várias propriedades tendem a encontrar mais resistência nos tribunais. Já o pequeno pecuarista que cria gado há anos no pasto arrendado reúne os elementos que a lei valoriza.

Vale formalizar o arrendamento antes de vender a fazenda?

Vale, porque um contrato escrito deixa claros prazo, valor e direitos de cada lado. A preferência continua existindo, mas a negociação fica mais simples e segura para comprador e vendedor. Tem um acordo de boca com o vizinho? Que tal conversar com um advogado agrarista antes de pôr a placa de venda na porteira?

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