Comprador registra apartamento em seu nome, não recebe as chaves e começa a ser cobrado por condomínio de imóvel que nunca utilizou
A cobrança começa antes da entrega das chaves e leva ao centro da discussão a diferença entre propriedade registrada e posse efetiva da unidade.
O apartamento já estava registrado em nome dos compradores, mas eles ainda não tinham recebido as chaves nem entrado na unidade. Mesmo sem uso do imóvel, começaram a enfrentar cobrança de condomínio. A controvérsia chegou ao Superior Tribunal de Justiça e colocou frente a frente propriedade registrada e posse efetiva.
Quem registra o apartamento precisa pagar condomínio sem receber as chaves?
Para a Quarta Turma do STJ, sim. Em decisão divulgada em outubro de 2025, o colegiado concluiu que compradores que já figuram como proprietários na matrícula respondem pelas cotas condominiais, mesmo que ainda não tenham recebido as chaves.
O fundamento está na natureza propter rem da dívida, expressão usada para obrigações ligadas ao próprio bem. Como a propriedade imobiliária é transferida pelo registro, a condição de proprietário passou a ser determinante para a cobrança feita pelo condomínio.
Por que o registro pesa mais do que a entrega das chaves nesse caso?
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário.
Depois do registro, porém, o comprador passa a aparecer juridicamente como dono. O artigo 1.336 também estabelece entre os deveres do condômino a contribuição para as despesas do condomínio, normalmente conforme sua fração ideal.
O fato de nunca ter entrado no apartamento muda a responsabilidade?
No processo julgado, os compradores afirmaram que jamais haviam sido imitidos na posse e que tinham visitado o condomínio apenas uma vez. Mesmo assim, o STJ considerou que essas circunstâncias não afastavam a obrigação decorrente da propriedade registrada.
A conclusão seria diferente se o negócio ainda não tivesse sido levado ao registro. Nesses casos, posse, contrato de compra e venda e identificação do proprietário registral passam a ter peso próprio na definição de quem pode responder pelas despesas.
Quatro elementos ajudam a separar essas situações:
O que exatamente o STJ decidiu no caso?
No REsp 2.147.665, a Quarta Turma decidiu por unanimidade que os compradores registrados poderiam responder pela dívida. O relator, ministro João Otávio de Noronha, destacou que o registro lhes conferiu a condição de condôminos e a obrigação correspondente.
A decisão divulgada pelo STJ permitiu que o condomínio buscasse as cotas por execução de título extrajudicial, afastando a tese de ilegitimidade dos compradores.
O comprador pode cobrar de outra pessoa aquilo que pagou ao condomínio?
Sim, essa possibilidade foi expressamente ressalvada pelo tribunal. A falta de entrega das chaves não elimina a responsabilidade perante o condomínio, mas pode fundamentar direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, dependendo de quem causou a situação.
Isso cria duas relações diferentes. O condomínio pode cobrar o proprietário registrado; depois, o comprador pode discutir separadamente quem deve suportar economicamente aquelas despesas se foi impedido de utilizar a unidade por responsabilidade de terceiro.
Os efeitos podem ser separados em três situações:
O que o comprador deve verificar quando a cobrança começar?
A matrícula atualizada é o primeiro documento relevante, pois mostra quando ocorreu a transferência da propriedade. Também devem ser preservados contrato, cobranças condominiais e registros que expliquem por que as chaves ainda não foram entregues.
O precedente mostra que simplesmente nunca ter usado o apartamento pode não bastar para afastar a cobrança depois do registro. A discussão sobre quem provocou a falta de acesso continua importante, mas pode ocorrer em uma relação separada daquela existente entre proprietário e condomínio.
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