Casal compra casa com corredor lateral externo estreito e depois descobre que parte dele está ocupada pela construção vizinha, vendedor e vizinho discordam sobre a divisa

O corredor lateral externo parecia apenas estreito quando o casal visitou a casa, mas uma conferência das medidas indicou que parte da passagem pode estar ocupada pela construção vizinha. O vendedor afirma que entregou o imóvel conforme negociado, enquanto o vizinho sustenta que a divisa sempre esteve naquele ponto. A solução depende de documentos, medição técnica e análise da compra.

Como descobrir onde está a divisa verdadeira?

Muros, pisos, calhas e paredes antigas não definem sozinhos os limites de um imóvel. O casal deve comparar a matrícula da casa, a escritura, o contrato de compra e venda e a planta aprovada com os documentos do lote ao lado. Medidas indicadas apenas em anúncios ou conversas não substituem a descrição registral.

Um levantamento topográfico, elaborado por profissional habilitado, consegue posicionar os lotes e calcular a área efetivamente ocupada. Se as descrições das matrículas forem antigas ou imprecisas, pode ser necessária uma retificação no Cartório de Registro de Imóveis. A medição também mostrará se a construção vizinha avançou sobre o corredor ou se a passagem sempre teve aquela largura.

Quais provas o casal deve reunir?

Antes de discutir demolição, indenização ou responsabilidade do vendedor, os compradores precisam preservar os elementos que mostram a situação encontrada. A documentação mais relevante inclui:

O vendedor pode responder pela diferença de área?

O vendedor pode ser chamado a responder quando a área entregue não corresponde ao que foi contratado. O artigo 500 do Código Civil permite, em determinadas vendas com dimensão definida, exigir complemento da área. Quando isso não for possível, o comprador pode discutir abatimento proporcional do preço ou resolução contratual. O dispositivo possui exceções, principalmente quando o imóvel foi vendido como coisa certa e a metragem apareceu apenas de forma enunciativa.

A lei também considera diferenças de até um vigésimo da área total, mas o comprador pode demonstrar que não teria fechado o negócio naquela condição. As medidas previstas no artigo 500 têm prazo específico, normalmente de um ano contado do registro do título. Por isso, o casal não deve esperar a discussão entre vendedor e vizinho se prolongar sem uma avaliação jurídica dos documentos e das datas.

A construção vizinha precisa ser retirada?

O artigo 1.297 do Código Civil assegura ao proprietário o direito de exigir a demarcação entre imóveis confinantes. Entretanto, a retirada da construção vizinha não é automática. Antes de qualquer intervenção, alguns pontos precisam ser avaliados:

• Extensão exata do avanço sobre a divisa;
• Data em que a obra foi executada;
• Boa-fé ou conhecimento prévio da invasão;
• Função estrutural da parede, fundação ou pilar;
• Prejuízo causado ao acesso e à ventilação da casa;
• Possibilidade de retirada sem risco de desabamento;
• Valor da área ocupada e desvalorização do imóvel;
• Existência de oposição feita por antigos proprietários.

Medição e documentos devem orientar a solução

O Código Civil possui regras específicas para construções que avançam parcialmente sobre terreno alheio. Boa-fé, proporção da invasão, valor da obra e possibilidade de demolição influenciam a solução. Dependendo do caso, podem ser discutidas a retirada da parte invasora, a aquisição da faixa ocupada ou uma indenização que considere tanto o solo perdido quanto a desvalorização da área restante.

O casal deve evitar reduzir o corredor, levantar outro muro ou cortar parte da obra por conta própria. Com a divisa confirmada, será possível identificar se a cobrança deve ser dirigida ao vizinho, ao vendedor ou a ambos, conforme a origem do problema. Um acordo só encerra a divergência quando registra medidas exatas, responsabilidades, valores e eventuais alterações nas matrículas dos imóveis.

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