A garagem do vizinho tornou-se motivo de conflito depois que uma mulher voltou de viagem e percebeu que a obra havia avançado alguns centímetros sobre seu terreno. Ela exige a demolição da parte invasora, enquanto o responsável pela construção oferece uma indenização pela faixa ocupada. Pelo Código Civil, a solução depende da extensão do avanço, da boa-fé do construtor e dos efeitos causados ao imóvel atingido.

Alguns centímetros de avanço configuram invasão de terreno?

Uma construção que ultrapassa a linha divisória ocupa propriedade alheia, ainda que o avanço pareça pequeno. A quantidade de centímetros não pode ser determinada apenas pela posição do muro, da calçada ou de uma cerca antiga. Matrícula, planta, memorial descritivo e levantamento topográfico são necessários para localizar os limites oficiais dos lotes.

A invasão de terreno pode envolver paredes, pilares, fundações, cobertura e outros elementos da garagem do vizinho. A medição deve considerar toda a área efetivamente ocupada, não somente a parte visível acima do solo. Uma sapata de fundação que ultrapassa a divisa também pode interferir no uso futuro da faixa pela proprietária.

A proprietária pode exigir a demolição da garagem?

A demolição é uma solução possível, mas não automática em todas as situações. O Código Civil diferencia a construção feita de boa-fé daquela realizada com conhecimento da invasão. Antes de determinar se a estrutura deve ser retirada ou preservada mediante indenização, alguns fatores precisam ser apurados:

Quando a indenização pode substituir a retirada da estrutura?

Se a construção parcialmente levantada em terreno próprio invadiu até a vigésima parte do terreno alheio, o construtor de boa-fé poderá adquirir a faixa ocupada quando o valor da obra superar o valor dessa área. Nesse caso, a indenização não se limita ao preço dos centímetros tomados. Ela deve abranger a área perdida e a eventual desvalorização do restante do imóvel.

Quando a invasão supera a vigésima parte, a boa-fé continua sendo decisiva para a aplicação das consequências legais. Já a má-fé pode levar à demolição e ao pagamento de perdas e danos. Para avaliar a oferta apresentada pelo vizinho, devem ser considerados os seguintes elementos:

• valor de mercado do metro quadrado na localização;
• dimensões exatas da faixa ocupada;
• redução de corredor, quintal ou acesso lateral;
• prejuízo para futuras reformas e ampliações;
• custos de regularização documental e registral;
• impacto da construção sobre ventilação e drenagem.

Como provar que a obra ultrapassou a divisa?

Um levantamento topográfico realizado por profissional habilitado pode comparar as medidas encontradas no local com a matrícula e a planta do imóvel. Fotografias anteriores, imagens da obra, conversas entre os moradores, alvará municipal e documentos de responsabilidade técnica também ajudam a esclarecer quando o avanço ocorreu e se o construtor conhecia a posição correta da divisa.

A oferta do vizinho encerra a disputa?

A simples oferta de indenização não obriga a proprietária a aceitar imediatamente o valor nem regulariza sozinha a faixa ocupada. Qualquer acordo deve especificar a metragem, o preço, os prejuízos abrangidos e as despesas de documentação. Como haverá alteração patrimonial, a transferência precisa seguir a forma legal adequada e ser refletida no Registro de Imóveis.

Sem acordo, a proprietária pode enviar notificação extrajudicial e buscar análise jurídica para pedir a retirada da estrutura, a reparação dos danos ou o pagamento correspondente. A decisão será baseada na perícia, na proporção da invasão, na conduta do construtor e na possibilidade de demolição parcial. Portanto, a garagem do vizinho não permanece regular apenas porque foram ocupados poucos centímetros ou porque houve uma proposta financeira.

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