Empresário compra lote por R$ 300 mil, investe R$ 900 mil em galpão e ao terminar obra descobre que vendedor indicou terreno vizinho, verdadeiro proprietário aparece e exige o imóvel

O empresário que compra um lote por R$ 300 mil, mas constrói o galpão no terreno vizinho indicado pelo vendedor, enfrenta uma disputa entre propriedade, boa-fé e acessão. O registro imobiliário identifica o dono do solo, porém o Código Civil prevê indenização ao construtor de boa-fé e admite, em situação excepcional, que ele adquira o terreno mediante pagamento ao verdadeiro proprietário.

O galpão passa automaticamente ao dono do terreno?

A regra geral está no artigo 1.255 do Código Civil. Quem edifica em terreno alheio perde a construção em favor do proprietário do solo. Se tiver agido de boa-fé, porém, passa a ter direito à indenização. Isso significa que a propriedade dos materiais não garante ao construtor a posse definitiva do galpão.

A boa-fé precisa ser demonstrada. Contrato de compra, matrícula, mensagens, mapas e a indicação feita pelo vendedor podem mostrar que o empresário acreditava construir no lote adquirido. A falta de levantamento topográfico não elimina automaticamente essa condição, mas poderá ser considerada na apuração das responsabilidades.

O investimento de R$ 900 mil permite adquirir o lote?

O parágrafo único do artigo 1.255 estabelece uma exceção importante. Quando a construção excede consideravelmente o valor do terreno, o construtor de boa-fé pode adquirir a propriedade do solo, desde que pague a indenização fixada judicialmente, caso não exista acordo. Para aplicar essa regra, serão avaliados:

O verdadeiro proprietário pode exigir a devolução imediata?

O artigo 1.228 assegura ao proprietário o direito de reaver o imóvel de quem o possua injustamente. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é central, pois a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título. Se a matrícula estiver em nome de outra pessoa, a compra de um lote vizinho não transfere o terreno onde o galpão foi construído.

Isso não significa que a retomada possa ignorar o valor da obra e a boa-fé alegada. O juiz deverá examinar a indenização pela construção ou a possível aquisição do solo pelo empresário. Para demonstrar o erro e os valores envolvidos, podem ser apresentados:

• contrato e escritura do lote comprado;
• certidões das matrículas dos dois terrenos;
• mensagens com a localização indicada pelo vendedor;
• levantamento topográfico e plantas da obra;
• alvará, projeto e registros do responsável técnico;
• notas fiscais, contratos e comprovantes dos R$ 900 mil.

O vendedor pode ser responsabilizado pela indicação errada?

Se ficar comprovado que o vendedor apontou o lote vizinho como objeto da compra, ele poderá responder pelos prejuízos decorrentes da informação incorreta. A cobrança pode envolver gastos técnicos, custos processuais, paralisação do empreendimento e valores da construção que não forem recuperados do proprietário do solo. O alcance da indenização dependerá do contrato, das provas e da participação de cada envolvido no erro.

Como a Justiça pode resolver a disputa?

O processo deverá identificar primeiro qual lote consta no título registrado e onde o galpão foi efetivamente construído. Uma perícia topográfica localizará as divisas, enquanto a avaliação imobiliária comparará o valor do solo com o da edificação. Também será analisado se o verdadeiro dono conhecia a obra e permaneceu em silêncio, circunstância que pode interferir na avaliação da boa-fé das partes.

As soluções possíveis incluem a permanência do terreno com o proprietário mediante indenização pela construção, a aquisição judicial do solo pelo construtor mediante pagamento ou um acordo de compra e venda. Os valores de R$ 300 mil e R$ 900 mil servem como referência inicial, mas a decisão dependerá de avaliação pericial, registro imobiliário e prova de que o erro resultou da indicação do vendedor.

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