O que você vai ver

• Por que o valor escrito na proposta quase nunca é a base real usada para calcular o imposto.
• A faixa de desconto no ITBI que só existe para quem financia, e até qual teto ela vale.
• O ato que de fato transfere o imóvel, e não é a assinatura da escritura.
• Onde consultar, antes de fechar negócio, o número exato que vai cair na sua conta.

Comprador nenhum recebe a chave sabendo o tamanho da última fatura. Na cidade de São Paulo, o imposto de transmissão sozinho cobra 3% sobre a base de cálculo, conforme a Secretaria Municipal da Fazenda.

Somam-se a ele a escritura lavrada em cartório de notas e o registro na matrícula do imóvel. Nenhum dos três é opcional, e cada um obedece a uma tabela diferente.

O ITBI, sigla de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é tributo municipal e muda a cada prefeitura. Os emolumentos de cartório saem de tabelas estaduais revistas todo ano. A exigência da escritura pública nasce do Código Civil, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

O imposto que o município cobra antes da assinatura

Sem a guia do ITBI quitada, o tabelião não lavra nada. A prefeitura paulistana aplica 3% sobre toda a base de cálculo nas compras sem financiamento bancário, percentual que também alcança permuta, dação em pagamento e arrematação em leilão.

Existe uma faixa mais barata para quem financia dentro do Sistema Financeiro da Habitação. Nela, a alíquota cai para 0,5% sobre a parcela efetivamente financiada, até o limite de R$ 120.968,00 em 2026. O que passar disso volta a ser tributado em 3%.

Esse desconto só alcança imóveis de até R$ 725.808,00 em contratos assinados a partir de 25 de fevereiro de 2022. Acima desse teto, a conta é cheia mesmo dentro do SFH.

Por que a base de cálculo quase nunca é o preço do contrato

Quem calcula o imposto sobre o valor escrito na proposta costuma errar para menos. A base é o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência atribuído pela prefeitura, regra fixada pelo Decreto nº 55.196/2014 e pela Lei nº 11.154/1991.

Na prática, um apartamento negociado por R$ 400 mil pode ser tributado sobre R$ 460 mil se a referência municipal for maior. A diferença de R$ 60 mil vira R$ 1,8 mil a mais de imposto na alíquota de 3%.

Esse número não é adivinhação: ele está atrelado ao cadastro do imóvel e pode ser consultado antes da assinatura. Voltaremos a ele adiante, porque é o dado que mais muda o orçamento.

A escritura só é obrigatória acima de um valor

Nem toda compra passa pelo cartório de notas. O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública nos negócios sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, patamar que praticamente todo imóvel urbano ultrapassa.

Quando há financiamento bancário, o próprio contrato assinado com o banco tem força de escritura pública. Isso elimina uma etapa e uma despesa, e é uma das razões pelas quais o custo total de quem financia costuma ser menor.

Os emolumentos do tabelionato seguem faixas por valor do negócio, definidas em tabela estadual. Cada estado publica a sua, e o reajuste anual costuma sair no fim de dezembro.

O registro é o ato que de fato transfere o imóvel

Escritura assinada e ITBI pago ainda deixam o imóvel no nome do vendedor. Só o registro na matrícula, feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, muda a titularidade.

Uma escritura guardada na gaveta não transfere a propriedade e não impede que o vendedor a ofereça como garantia a terceiros. Quem descobre isso tarde costuma descobrir em processo judicial.

Vale a mesma lógica de quem calcula obra do zero e trata custo de cartório como detalhe, tema que aparece no levantamento de quanto custa construir uma casa simples de 60 m² em 2026. O documento é parte da obra, não um apêndice dela.

Onde encontrar o número exato antes de fechar negócio

O caminho que evita surpresa é anterior à proposta, não posterior. Com o número de cadastro do imóvel, o comprador consulta no site da prefeitura o valor venal de referência e simula o ITBI antes de assinar qualquer coisa.

São Paulo mantém ainda um teto atualizado para as regras de isenção de primeiro imóvel, fixado em R$ 245.527,77 a partir de 1º de janeiro de 2026. Cada município define os próprios limites e as próprias hipóteses de dispensa.

Para a escritura e o registro, a consulta é ao tabelionato e ao cartório de registro pela tabela estadual do ano corrente. Os três números somados dão a fatura real da transferência, e ela costuma pesar mais que a mudança e a reforma juntas.

O que acontece com quem deixa para depois

Adiar o registro não congela o custo, apenas o empurra com juros e multa do imposto municipal. Em separações e inventários, o imóvel não registrado no nome de quem pagou vira litígio, situação parente da que aparece nas regras que expõem casais em união estável a risco patrimonial.

Quem separa de 4% a 6% do valor do imóvel para essas três etapas raramente é pego de surpresa. Quem separa zero descobre a conta no balcão do cartório, quando a proposta já foi aceita.

Os valores citados aqui são os da capital paulista e das tabelas vigentes em 2026, e não valem automaticamente para outras cidades. Antes de fechar negócio, consulte o cartório e a prefeitura do município onde o imóvel está registrado.

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