Nova regra para imóveis alugados já está valendo e pode afetar inquilinos em 2026
Reforma tributária altera o tratamento das locações, mas não transforma o inquilino em contribuinte nem permite reajuste automático.
A tributação de aluguéis entrou na fase de teste em 2026 e alcança empresas e proprietários pessoas físicas que superem limites de receita e quantidade de imóveis. O inquilino não virou contribuinte, mas pode enfrentar novos documentos, negociações contratuais e eventual pressão sobre preços.
Qual é a nova regra para imóveis alugados?
A mudança vem da reforma tributária, que incluiu locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis no regime do IBS e da CBS. A Lei Complementar nº 214/2025 definiu quem será contribuinte, os redutores e a forma de cálculo.
As regras operacionais começaram em 1º de janeiro de 2026, inicialmente como período de teste. Isso não criou um imposto cobrado diretamente de todo inquilino nem transformou automaticamente qualquer proprietário com renda de aluguel em contribuinte dos dois novos tributos.
Quem precisa recolher IBS e CBS sobre aluguel?
Pessoas jurídicas entram no regime aplicável às operações imobiliárias. Para pessoa física, o enquadramento ocorre quando a receita anual com locações supera o valor legal de referência de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e envolve mais de três imóveis distintos.
As duas condições precisam ocorrer juntas. O proprietário também pode ser enquadrado no próprio ano quando ultrapassar em 20% o limite de receita e mantiver mais de três imóveis alugados, conforme as orientações da Receita Federal para 2026.
O que já mudou durante a fase de teste?
Desde janeiro de 2026, contribuintes alcançados pelas novas regras devem observar documentos fiscais e declarações que passem a destacar IBS e CBS. Pessoas físicas enquadradas também precisam de inscrição no CNPJ a partir de julho, sem se tornarem pessoas jurídicas.
O ano de teste possui uma proteção importante: o recolhimento pode ser dispensado quando as obrigações acessórias aplicáveis forem cumpridas. Também há dispensa enquanto ainda não existir obrigação específica definida para determinada operação imobiliária.
As datas mostram o que já começou e o que continua em adaptação.
Como a tributação pode afetar o valor do aluguel?
O responsável tributário pela locação é o locador enquadrado, não o inquilino. Mesmo assim, custos administrativos ou futuros tributos podem entrar na formação do preço de novos contratos, especialmente em carteiras profissionais com muitos imóveis e receita acima dos limites legais.
A lei reduz em 70% as alíquotas gerais de IBS e CBS aplicáveis à locação. No aluguel residencial, permite ainda deduzir um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel da base de cálculo, limitado ao valor dessa base.
Cada participante da locação ocupa uma posição diferente na nova sistemática.
Quais cuidados o inquilino deve tomar?
O primeiro cuidado é separar tributo do proprietário de encargos previstos no contrato. Condomínio, IPTU, seguro e outras despesas continuam dependendo da Lei do Inquilinato e das cláusulas assinadas; a reforma tributária não autoriza a inclusão automática de qualquer cobrança nova no boleto.
Despesas de condomínio, tributos e emolumentos suportados pelo locatário podem ficar fora da base do IBS e da CBS quando houver prova inequívoca do pagamento. Recibos e demonstrativos detalhados ajudam a evitar duplicidade e facilitam a conferência do valor mensal.
Quatro verificações reduzem o risco de cobrança indevida:
- Conferir a cláusula de reajuste e o índice definido no contrato.
- Solicitar discriminação de aluguel, condomínio, IPTU e taxas.
- Guardar boletos, recibos e comprovantes de todos os pagamentos.
- Questionar acréscimos sem previsão contratual ou justificativa documentada.
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A nova regra permite aumentar o aluguel automaticamente?
Não. O valor do aluguel continua sujeito ao contrato, ao índice de reajuste pactuado e às regras da Lei do Inquilinato. Um tributo devido pelo locador não produz, sozinho, autorização para elevar a cobrança mensal durante a vigência contratual.
Novos contratos podem refletir custos e condições de mercado, mas reajustes fora do combinado exigem acordo entre as partes ou revisão judicial cabível. Em 2026, a prioridade é acompanhar documentos e enquadramentos, pois o sistema ainda opera em fase de teste e regulamentação.
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