Abrir uma janela voltada para o quintal do vizinho sem cuidado pode virar uma briga na Justiça. A distância da janela do vizinho é tratada pelo Código Civil, que fixa um recuo mínimo na divisa para proteger a privacidade dos dois lados. Saber essas medidas antes da obra evita prejuízo e desgaste.

Qual é a distância mínima exigida para aberturas?

O Código Civil determina que nenhuma janela, varanda, terraço ou sacada pode ser aberta a menos de 1,5 metro da linha que separa os terrenos. A regra vale para aberturas com visão direta para o lado do vizinho.

Já para as chamadas visões oblíquas, ou seja, em diagonal, a distância exigida cai para 75 centímetros. Isso porque o ângulo da parede já dificulta enxergar o que acontece no terreno ao lado.

A tabela abaixo resume as duas medidas:

Por que a lei se preocupa com a privacidade na divisa?

O direito de construir no próprio terreno não é absoluto. Ele esbarra no direito do vizinho de ter sossego e privacidade dentro de casa, e é esse equilíbrio que o Código Civil tenta garantir nas regras de vizinhança.

Algumas situações costumam gerar conflito entre vizinhos. As mais comuns são:

• Terraços com visão livre sobre a área de lazer ao lado
• Janelas grandes muito próximas da linha divisória
• Sacadas voltadas direto para os quartos da casa vizinha

O que diz a Justiça sobre o tema?

Os tribunais costumam tratar esse recuo como regra objetiva, ligada ao direito de vizinhança. Segundo o STJ, a proibição de abrir janela a menos de 1,5 metro gera presunção de devassamento, ou seja, o prejudicado não precisa provar que está sendo observado caso a caso.

O que acontece quando a regra é ignorada?

Se a janela for aberta perto demais da divisa, o vizinho prejudicado pode ir à Justiça pedir que a abertura seja desfeita. Para isso, existe um prazo: ano e dia contados da conclusão da obra.

Passado esse prazo, o direito de exigir a demolição decai, mas ainda restam saídas. De acordo com material jurídico do portal Jusbrasil sobre o tema, o prejudicado ainda conta com dois caminhos:

• Erguer um contramuro no próprio terreno para barrar a visão, podendo cobrar o reembolso do vizinho
• Pedir indenização por perdas e danos, em geral no prazo de três anos

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E as pequenas aberturas só para luz e ar?

A regra do 1,5 metro não vale para pequenos vãos feitos apenas para entrar luz e ventilação. Esses basculantes, porém, têm limite de tamanho: no máximo 10 centímetros de largura por 20 centímetros de comprimento.

Além disso, essas frestas precisam ficar a mais de 2 metros do piso do cômodo. Assim, deixam entrar claridade e ar sem permitir que se enxergue o terreno vizinho. Vale lembrar que este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado, que pode analisar o seu caso. Você sabia que a posição da janela podia render uma ação na Justiça?

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