O Tribunal Supremo da Espanha firmou em 2026 que condomínios não podem cobrar taxas com mais de cinco anos de atraso, enterrando o antigo prazo de 15 anos. O que poucos sabem é que o Brasil chegou à mesma regra anos antes, e muitos moradores ainda pagam dívidas que já não podem ser exigidas na Justiça.

O que o Supremo espanhol decidiu e como chegou a essa conclusão?

A decisão surgiu de um conflito entre uma comunidade de proprietários de Madrid e dois vizinhos com dívida de 6.497,30 euros por taxas não pagas entre 2007 e 2014. Inicialmente, o condomínio tentou cobrar a totalidade, mas o Supremo freou a reclamação e aplicou o prazo reduzido de prescrição da Lei 42/2015.

Os magistrados revisaram cada anualidade e concluíram que só podiam ser exigidas as taxas correspondentes a 2013 e 2014. O resultado foi contundente: dos 6.497,30 euros reclamados inicialmente, apenas 1.696 euros mais juros legais permaneceram válidos. O restante havia prescrito e não podia mais ser cobrado judicialmente.

Os pontos centrais da decisão do Supremo espanhol:

• Prazo de prescrição fixado em 5 anos, encerrando o antigo critério de 15 anos do Código Civil espanhol.
• A regra vale mesmo para dívidas geradas antes da reforma legal de 2015, desde que não haja interrupção válida do prazo.
• A prescrição não é automática: o devedor precisa alegá-la expressamente no processo judicial.
• Reclamações extrajudiciais formais interrompem o prazo e reiniciam a contagem dos cinco anos.
• A sentença alerta síndicos sobre o dever de agir dentro do prazo legal, sem deixar dívidas acumular por anos.

Como funciona essa regra no Brasil?

Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o prazo prescricional aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002. Essa decisão foi consolidada como Tema 949 do STJ, o que significa que todos os tribunais do país devem seguir esse entendimento.

O relator destacou que o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil de 2002 é o que deve ser aplicado. As taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias aprovadas em assembleia geral possuem liquidez e certeza, sendo documentos hábeis para a cobrança judicial. No Brasil, portanto, a regra dos cinco anos não é novidade, mas ainda gera dúvida entre moradores e síndicos.

Confira os detalhes:

O que acontece com a dívida após os cinco anos no Brasil?

Quando a prescrição se consuma, a dívida deixa de ser uma obrigação civil plena e torna-se uma obrigação natural. O débito existe no mundo fatídico e moral, mas o credor perdeu a capacidade de cobrá-lo em juízo. Se o devedor pagar espontaneamente uma dívida prescrita, o pagamento é válido e não pode ser devolvido.

O ponto que muda tudo na prática: a prescrição não apaga a dívida, ela apaga o direito de cobrar na Justiça. Pensa num morador que deve taxas de 2018 e nunca foi notificado formalmente. O condomínio pode tentar cobrar, mas se esse morador alegar prescrição num processo judicial, os valores anteriores a cinco anos não podem ser exigidos. Quem não conhece essa regra paga sem precisar.

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Como o síndico pode evitar que as dívidas prescrevam no Brasil?

A prescrição não se produz automaticamente se o condomínio realiza ações de cobrança dentro do prazo legal. Cada atuação válida reinicia novamente o prazo de cinco anos. Por isso, uma boa gestão documental resulta fundamental para as comunidades de proprietários. Uma notificação extrajudicial formal já é suficiente para interromper o prazo.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, o prazo começa a contar no dia seguinte ao vencimento de cada prestação, não da dívida total. Isso significa que cada mês não pago tem seu próprio prazo individual. Síndicos que esperam anos para agir podem perder parte da cobrança, enquanto a prescrição vai consumindo as parcelas mais antigas mês a mês.

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