Andar inteiro para hóspedes: personalização que vira apartheid vertical? 

Com a sofisticação dos empreendimentos imobiliários, muitos condomínios de alto padrão passaram a oferecer personalizações inusitadas.

Uma delas é a possibilidade de um morador reservar um andar inteiro para receber hóspedes particulares, como se fosse uma extensão do seu próprio apartamento. Mas até que ponto esse tipo de privilégio é legal? E será que ele não gera exclusão e conflitos dentro da coletividade condominial? 

Segundo o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, “o condomínio é, por natureza, uma copropriedade coletiva, regida por regras que garantem a igualdade de direitos e deveres entre todos os condôminos. Quando se cria um modelo em que apenas alguns podem usufruir de espaços de forma diferenciada, corre-se o risco de configurar uma distorção que fere os princípios da coletividade”. 

O limite da personalização condominial 

Personalizar áreas comuns não é proibido, mas a lei estabelece limites. Pelo Código Civil, áreas comuns pertencem a todos os condôminos, e sua utilização deve obedecer ao que está previsto na convenção e no regimento interno. Transformar um andar inteiro em “suíte de hóspedes” particular pode descaracterizar a função coletiva da área. 

“Caso esse uso não esteja previsto de forma clara na convenção, pode ser considerado irregular, passível de questionamento judicial pelos demais condôminos. Afinal, trata-se de uma apropriação desproporcional de espaço que é, em tese, de todos”, explica Felipe Faustino. 

Riscos práticos e jurídicos 

Além da questão jurídica, há riscos práticos: 

• Segurança: circulação de pessoas sem vínculo direto com o condomínio. 
   

• Custos extras: aumento de despesas de manutenção e consumo. 
   

• Conflitos internos: sensação de privilégio e exclusão entre os moradores. 
   

De acordo com Felipe Faustino, “quando um condomínio permite a transformação de áreas comuns em espaços exclusivos para determinados moradores, abre-se um precedente perigoso. Hoje pode ser um andar de hóspedes, amanhã pode ser uma piscina privativa ou um salão restrito. Isso gera uma verdadeira fragmentação social dentro do espaço coletivo”. 

Dicas para síndicos e condôminos 

• Verifique a convenção: antes de aprovar qualquer iniciativa, confirme se há previsão legal para uso diferenciado das áreas comuns. 
   

• Assembleia obrigatória: mudanças estruturais ou funcionais em áreas comuns só podem ser aprovadas em assembleia, com quórum qualificado. 
   

• Estabeleça regras claras: caso haja interesse em adotar esse tipo de espaço, as regras devem ser transparentes, com critérios objetivos de uso e custos compartilhados. 
   

• Priorize a igualdade: lembre-se de que o condomínio é uma comunidade, e as decisões devem respeitar a coletividade. 
   

A ideia de reservar um andar inteiro para hóspedes pode até parecer sofisticada, mas traz riscos jurídicos e sociais. O equilíbrio entre inovação e convivência saudável deve sempre prevalecer. 

“No condomínio, o luxo de um não pode se transformar no incômodo ou exclusão dos demais. A regra é simples: coletividade acima de privilégios individuais”, afirma Felipe Faustino.  

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles