Esse detalhe no contrato de aluguel é obrigatório e evita dor de cabeça na Justiça
Acordos de aluguel sem papel assinado estão na mira da fiscalização e podem virar prejuízo para inquilino e dono.
Alugar sem contrato formal virou um problema ainda maior em 2025. Contratos informais de aluguel agora enfrentam fiscalização mais rigorosa e riscos jurídicos ampliados.
Mudanças na Lei do Inquilinato e a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro aumentaram o rigor da fiscalização, tornando a informalidade muito mais arriscada. Embora ainda existam acordos informais, eles enfrentam riscos jurídicos e fiscais crescentes.
Por que os contratos verbais ainda acontecem no Brasil
Muita gente ainda prefere o acordo verbal por parecer mais simples e rápido. O aperto de mão tradicional dispensa burocracias e custos iniciais, criando uma falsa sensação de economia.
A Lei do Inquilinato reconhece a validade dos contratos verbais, desde que comprovados por meio de recibos, testemunhas ou evidências do pagamento. Porém, essa aparente flexibilidade esconde armadilhas perigosas para ambos os lados.
Quais os principais riscos dos acordos informais?
O maior perigo dos contratos informais é a dificuldade de provar o que foi realmente combinado. Sem papel assinado, qualquer disputa vira “palavra contra palavra”.
Os principais riscos incluem:
- Dificuldade para comprovar valores de aluguel e datas de vencimento acordadas
- Problemas na recuperação de depósitos de caução ao final da locação
- Obstáculos legais para ações de despejo em caso de inadimplência
- Ausência de proteção contra aumentos abusivos e reajustes arbitrários
Para inquilinos, o risco inclui despejos súbitos sem prazo de aviso. Proprietários podem enfrentar ocupação prolongada sem conseguir reaver o imóvel facilmente.
A usucapião ordinária exige 10 anos de ocupação ininterrupta, com justa causa e boa-fé. A usucapião especial urbana pode ser conquistada em apenas 5 anos, dependendo das condições previstas em lei
Como as mudanças na lei afetam contratos sem formalização?
As alterações de 2023 na Lei do Inquilinato aumentaram significativamente os riscos para acordos informais. A nova legislação incentiva fortemente a formalização por escrito de todos os termos.
Principais mudanças que impactam contratos verbais:
- Maior exigência de documentação formal para ações judiciais
- Necessidade de índices de reajuste claramente definidos no contrato
- Prazos mínimos de três anos para ações revisionais de aluguel
- Aditamentos contratuais específicos para mudanças de valores ou condições
O novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funciona como um “CPF dos imóveis”, obrigando cartórios e prefeituras a informar contratos em tempo real. O sistema SINTER cruza essas informações com declarações fiscais automaticamente.
Contratos informais agora podem gerar autuações da Receita Federal com multas de até 150% em casos de reincidência. A fiscalização consegue identificar divergências entre ocupação e declarações instantaneamente.
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Passos essenciais para formalizar a locação corretamente
A formalização do contrato protege ambas as partes e evita dores de cabeça futuras. O processo é mais simples do que muita gente imagina.
Elementos obrigatórios em qualquer contrato:
- Dados completos de locador, locatário e eventuais fiadores
- Descrição detalhada do imóvel e seu estado de conservação
- Valor do aluguel, forma de pagamento e índice de reajuste definido
- Prazo de vigência, garantias locatícias e responsabilidades específicas
O laudo de vistoria deve documentar fotograficamente o estado inicial do imóvel. Essa precaução evita disputas sobre danos preexistentes na devolução do imóvel.
Dica rápida: mantenha sempre comprovantes de pagamento em meios rastreáveis como PIX ou transferências bancárias. Evite pagamentos em dinheiro que não deixam rastros digitais.
Para garantir validade jurídica total, registre o contrato em cartório. Embora não seja obrigatório, esse registro oferece oponibilidade contra terceiros em casos de venda do imóvel.
A escolha da garantia locatícia também merece atenção: fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária. A lei proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato.
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