É possível registrar uma casa em nome de um menor? O que isso envolve e quanto custa?
Dar um imóvel ao filho menor garante proteção contra dívidas mas exige alvará até para vender ou usar como garantia.
Sim, é perfeitamente legal registrar uma casa em nome de menor de idade no Brasil. O processo, entretanto, requer procedimentos específicos e envolve custos que nem todos conhecem.
Na prática, quando os pais compram um imóvel e registram em nome do filho menor, isso configura uma doação. Por isso, existem implicações tributárias e jurídicas importantes a considerar.
Como funciona o processo de registro de imóvel para menores
O registro de imóvel em nome de menor segue regras específicas estabelecidas pelo Código Civil brasileiro. Menores de 16 anos são considerados absolutamente incapazes, enquanto menores entre 16 e 18 anos são relativamente capazes.
Quando os pais compram um imóvel e colocam no nome do filho menor, juridicamente estão fazendo uma doação. O processo exige escritura pública de compra e venda seguida de doação, não apenas uma simples transferência de propriedade.
Para menores de 16 anos, é obrigatória a representação pelos pais ou responsáveis legais em todos os atos. Já menores entre 16 e 18 anos precisam de assistência dos responsáveis, mas podem participar ativamente do processo.
Quais os principais custos envolvidos no registro?
Os custos para registrar casa em nome de menor incluem várias taxas obrigatórias que podem chegar a cerca de 5% do valor do imóvel. O principal imposto é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
- ITCMD: varia de 2% a 8% do valor do imóvel, dependendo do estado (São Paulo: 4%)
- Taxa de registro no cartório: entre 0,5% e 1,5% do valor do imóvel
- Escritura pública: aproximadamente 0,3% a 1% do valor do bem
- Certidões e documentações: valores variáveis entre R$ 200 e R$ 1.000
Em São Paulo, para um imóvel de R$ 500 mil, os custos totalizam aproximadamente R$ 30 mil. É importante lembrar que existe isenção de ITCMD para doações até R$ 92.550 anuais por doador em São Paulo (valor 2025).
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Quais as principais implicações legais dessa decisão?
Registrar um imóvel em nome de menor de idade cria consequências jurídicas importantes que os pais devem conhecer antes de tomar essa decisão. A principal delas é a perda de controle sobre o bem.
- Necessidade de autorização judicial para vender o imóvel, mesmo com os pais vivos
- O imóvel não pode ser usado como garantia em financiamentos sem alvará
- Impossibilidade de alterações na propriedade sem aprovação do poder judiciário
- Proteção contra dívidas dos pais – o bem fica blindado de execuções
A autorização judicial só é concedida quando comprovado que a venda ou alteração atende ao interesse do menor. Exemplos incluem troca por imóvel maior, necessidades básicas ou problemas financeiros graves da família.
Vale a pena registrar casa em nome de menor em 2025?
A decisão de registrar casa nome menor idade depende dos objetivos da família e da situação financeira atual. Com as mudanças tributárias previstas para 2026, 2025 pode ser estratégico para esse tipo de planejamento.
- Proteção patrimonial: blindagem contra dívidas dos pais
- Planejamento sucessório: antecipação de herança com possível economia tributária
- Aproveitamento da isenção: doações até R$ 92.550 isentas de ITCMD em SP
- Janela de oportunidade: alíquotas fixas ainda vigentes em alguns estados
Dica importante: avalie se a família tem estabilidade financeira suficiente para não precisar vender o imóvel futuramente. A burocracia judicial pode ser demorada e custosa quando necessário desfazer a operação.
Estados como São Paulo e Minas Gerais ainda mantêm alíquotas fixas de 4% para ITCMD, mas podem adotar progressividade a partir de 2026. Isso torna 2025 um ano estratégico para planejamentos patrimoniais dessa natureza.
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