Obras estruturais ou estéticas: quando o condômino pode reformar sem aprovação? 

Em tempos de valorização imobiliária e personalização dos lares, é comum que condôminos queiram reformar seus apartamentos seja para modernizar acabamentos ou mesmo integrar ambientes.

Porém, nem toda obra pode ser realizada livremente: a lei faz distinção entre reformas estéticas e estruturais, e entender essa diferença é essencial para evitar penalidades e conflitos. 

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, determina que é dever do condômino “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”, e no artigo 1.341 traz regras específicas sobre o quórum necessário para a realização de obras em áreas comuns, diferenciando entre as de natureza voluptuária, úteis e necessárias. 

Mas, e dentro do apartamento? Quando é preciso autorização do condomínio? 

Obras estéticas x estruturais: entenda a diferença 

• Obras estéticas são aquelas que não afetam a estrutura ou segurança da edificação e têm por objetivo embelezar ou personalizar o espaço. Exemplos: troca de pisos, revestimentos, pintura, iluminação, armários planejados. 
   

• Obras estruturais são aquelas que alteram ou impactam elementos estruturais do prédio, como pilares, vigas, lajes e tubulações centrais. Nesses casos, a intervenção só é possível com aprovação do condomínio e apresentação de laudos técnicos assinados por engenheiro ou arquiteto responsável. 
   

Segundo o advogado Felipe Faustino, “muitos condôminos confundem liberdade com direito absoluto. Por mais que o imóvel seja privativo, o morador não pode fazer alterações que comprometam a estrutura ou o funcionamento do prédio, nem perturbar a segurança ou o sossego dos vizinhos”. 

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Riscos de obras irregulares 

Modificar uma parede sem saber se é estrutural, mudar a posição de ralos e pias sem seguir a orientação da engenharia, ou até instalar banheiras e ofurôs sem cálculo adequado de peso e estanqueidade podem causar rachaduras, infiltrações e até desabamentos. 

Além dos riscos físicos, o morador pode sofrer multas previstas na convenção condominial, ser obrigado a reparar os danos causados e, em casos graves, responder civil e criminalmente. 

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Quando a obra pode ser feita sem autorização? 

O condômino não precisa de aprovação da assembleia para reformas dentro da unidade privativa, desde que: 

• Não mexa em elementos estruturais; 
   

• Não interfira na fachada (ex: mudança de esquadrias, cores, instalação de condensadoras de ar em local indevido); 
   

• Não afete áreas comuns; 
   

• Não gere barulho fora do horário permitido ou sujeira excessiva nos corredores; 
   

• Comunique previamente a administração e, se exigido, apresente plano de obra. 
   

Dica prática: faça um plano de reforma 

A Resolução nº 1.081/2016 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), que regulamenta a Norma de Desempenho NBR 16.280 da ABNT, exige que qualquer reforma que envolva alteração estrutural seja precedida de um plano de reforma com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). 

“É fundamental que síndicos exijam esse plano, pois a omissão pode configurar conivência em caso de acidentes”, alerta Felipe Faustino. 

Todo morador tem o direito de personalizar seu espaço, mas esse direito vem acompanhado de deveres. A harmonia da coletividade condominial exige responsabilidade, informação técnica e respeito às regras. Antes de quebrar paredes, consulte a convenção, a administradora e, se necessário, um especialista em direito condominial ou engenharia. Afinal, o que parece uma simples reforma pode acabar gerando um problema de grandes proporções. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles