O avanço da tecnologia transformou as relações de moradia e hospedagem.

Plataformas como o Airbnb popularizaram o aluguel por diária em condomínios residenciais, criando uma nova dinâmica de ocupação dos imóveis e também, um novo campo de disputas jurídicas.

A pergunta que cada vez mais aparece em assembleias é: o condomínio pode proibir esse tipo de locação? 

O embate: propriedade x coletividade 

A discussão gira em torno do aparente conflito entre o direito de propriedade (garantido no artigo 5º da Constituição Federal) e os interesses da coletividade condominial, como segurança, sossego e uso adequado das áreas comuns. 

De um lado, há proprietários que defendem seu direito de alugar livremente suas unidades. De outro, moradores que se sentem prejudicados com o entra e sai constante de pessoas estranhas, ruídos em horários inadequados e até o uso indevido da infraestrutura do prédio. 

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Jurisprudência: o que diz a Justiça 

Nos últimos anos, o entendimento dos tribunais vem se firmando no sentido de que o condomínio pode, sim, proibir locações por curta temporada, desde que haja deliberação em assembleia com quórum de 2/3 dos condôminos e previsão na convenção condominial. 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/SP, decidiu que esse tipo de locação apesar de ser juridicamente válido não se compatibiliza com a destinação residencial de certos condomínios. A Corte entendeu que a atividade possui natureza comercial ou assemelhada à de hospedagem, o que viola o uso exclusivo para fins residenciais previsto em convenções. 

“A liberdade do proprietário não é absoluta. A convivência em condomínio exige respeito à função social da propriedade e aos limites impostos pela coletividade”, explica o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial. 

Problemas mais comuns relatados 

Segundo levantamento feito pelo Secovi-SP (2023), mais de 60% dos condomínios que enfrentam locações por plataformas digitais relataram episódios de: 

• barulho excessivo; 
   

• lixo descartado de forma incorreta; 
   

• uso abusivo da piscina e salão de festas; 
   

• furtos ou danos ao patrimônio comum. 
   

Além disso, muitos síndicos apontam a dificuldade de controlar o fluxo de visitantes e garantir a segurança dos demais moradores, principalmente em prédios com portaria virtual. 

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O que o condomínio pode fazer 

Felipe Faustino orienta que os condomínios que desejam limitar ou proibir esse tipo de locação sigam alguns passos: 

1. Revisar a convenção condominial, avaliando se há brechas ou necessidade de incluir cláusulas que tratem da locação por temporada; 
    

2. Convocar assembleia com pauta específica e quórum qualificado de 2/3 dos proprietários para alteração da convenção; 
    

3. Registrar em cartório a mudança, para que tenha validade jurídica perante terceiros; 
    

4. Comunicar aos moradores e atualizar o regimento interno, reforçando os critérios de controle de entrada, identificação e regras de permanência de visitantes. 
    

A locação por temporada via plataformas digitais é uma realidade consolidada, mas dentro de um condomínio, deve respeitar a vontade da coletividade, o princípio da função social da propriedade e os limites legais estabelecidos. Não se trata de proibir o exercício de um direito, mas de equilibrá-lo com o bem-estar de todos. 

“O síndico deve estar atento à jurisprudência e atuar com base no que está decidido em assembleia. Segurança, tranquilidade e preservação da coletividade são valores jurídicos protegidos”, concluiu Felipe Faustino. 

Essa é mais uma arena jurídica que reforça a importância de gestão condominial profissionalizada e juridicamente orientada um desafio que cresce junto com as novas formas de moradia e convivência. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles