A inadimplência condominial em São Paulo não é um acaso. É um projeto.

No primeiro trimestre de 2025, o índice de inadimplência em condomínios paulistas atingiu os alarmantes 17%, segundo a plataforma uCondo. Não se trata de um deslize estatístico, mas de um retrato fiel da tragédia cotidiana que se desenrola nas assembleias e balancetes de milhares de edifícios. A corda arrebentou — e não foi por culpa dos síndicos.

Outros dados corroboram o quadro de colapso: a administradora Lello, gigante do setor, registrou 5,01% de inadimplência em 2024.

O Sindiconet apontou 4,73% em maio. Números que variam, sim, mas todos apontam para a mesma direção: o sistema está implodindo. O morador não dá calote por gosto. Dá porque está sufocado.

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A anatomia do colapso: cruzamento de fatores, não de culpa

Há quem ainda queira responsabilizar o cidadão inadimplente, mas isso é analfabetismo econômico. O rombo condominial é apenas a manifestação visível de um tripé de destruição:

1. Endividamento recorde: Segundo a CNC, 8 em cada 10 famílias brasileiras estão endividadas. Uma em cada três já admite: não tem como pagar. É um campo minado onde a inadimplência condominial é apenas mais uma explosão. Não há “mau pagador”, há insolvência sistêmica.
2. Inflação de supermercado: O IPCA segue em alta — e a conta bate direto em dois grupos vitais: alimentação e habitação. O preço do arroz e do aluguel engoliu o espaço do boleto condominial. Na hora de escolher entre o leite das crianças e o fundo de reserva, o morador decide sobreviver. É cruel, mas é racional.
3. Juros de estrangulamento: A política monetária do Banco Central, com a Selic mantida em patamares punitivos, transformou o crédito em miragem. Rolagem de dívidas virou pesadelo. Não há acesso a capital para respirar. O governo federal assiste passivamente. Brasília finge que não vê.

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Síndicos na linha de frente do colapso

Nos condomínios, o resultado é devastador. Zeladoria comprometida, segurança precária, manutenções suspensas. A inadimplência se traduz em destruição de patrimônio.

Imóveis com inadimplência estrutural acumulada se desvalorizam até 30%. Viver em um condomínio assim é carregar um ativo podre — e ninguém quer comprar.

A Justiça, por sua vez, virou fábrica de execuções condominiais. O aumento de protestos em cartório beira os 700%. Juízes viraram bombeiros de uma fogueira iniciada nos conselhos monetários e nas falas desconectadas dos tecnocratas de terno.

Para o advogado Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial, “a cobrança judicial é legítima, mas ineficaz sozinha”. “Sem medidas de recuperação e renegociação sistematizadas, o ciclo de inadimplência continuará a crescer”, completa.

O preço da insensibilidade econômica

A inadimplência condominial é a ponta do iceberg de uma economia que transfere seus fracassos para os ombros do cidadão comum. É a socialização do prejuízo em sua forma mais perversa: quem paga em dia arca com o rombo alheio, via rateios emergenciais, serviços cancelados e qualidade de vida em erosão.

Não adianta responsabilizar o síndico, nem a administradora. O problema é macroeconômico, mas sua bomba explode no microespaço da convivência condominial.

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Acordar é preciso

Chegou a hora de debater políticas públicas e mecanismos de reestruturação de dívidas condominiais com a mesma seriedade com que se discute o refinanciamento de empresas ou bancos. Porque, ao contrário das grandes corporações, os moradores não têm para onde correr.

Até quando Brasília vai ignorar esse Brasil que vive em condomínio?

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, do Faustino & Teles Advogados

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