Todo prédio tem aquele morador que acha que pode tudo. Estaciona onde quiser, altera a fachada sem autorização, grita com funcionários, desrespeita decisões da assembleia e, pior, se intromete em tudo — como se fosse o síndico (ou o dono do condomínio). E aí surge a pergunta: o que fazer quando um vizinho ultrapassa todos os limites da boa convivência?

Segundo levantamento do site SíndicoNet (2023), 68% dos síndicos relataram já ter enfrentado conflitos com moradores que desrespeitam normas e agem de forma autoritária ou abusiva. Muitos chegam a influenciar outros moradores ou tentam mandar mais do que o síndico eleito.

“O condomínio é um espaço coletivo e regulado por normas. Ninguém, por mais antigo, rico ou barulhento que seja, pode se comportar como dono do prédio. Quando isso acontece, é necessário reagir com base no regimento e na lei, não no grito”, diz o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial.

 Perfis mais comuns do “morador-dono do prédio”

• O mandão: tenta interferir em tudo, dá ordens a funcionários e cobra moradores.
• O rebelde: não segue regras, ignora assembleias e faz alterações sem autorização.
• O chantagista: ameaça processar o condomínio ou denuncia o síndico por qualquer coisa.
• O manipulador: tenta influenciar decisões com base em interesses próprios, sem respeitar o coletivo.

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Exemplos reais de abuso condominial

Caso 1 – SP: Em um condomínio da Zona Oeste, um morador retirou um banco da área comum por conta própria e mandou instalar outro “mais bonito”, sem aviso. A medida gerou atrito, e o síndico foi ameaçado judicialmente quando tentou desfazer a mudança.

Caso 2 – PR: Em Curitiba, um morador trocou a porta da sua unidade por uma de vidro espelhado, alegando que “pagava caro pelo apartamento e queria se destacar”. O condomínio aplicou multa, mas ele acionou o Judiciário. Perdeu em duas instâncias.

“Temos lidado com cada vez mais situações em que moradores tentam se impor pela força ou arrogância. Mas a resposta sempre deve vir com base na convenção e no regimento interno. A lei vale mais que a gritaria”, ressalta Faustino.

O que diz a legislação?

O Código Civil é claro:

• Art. 1.336, IV: é dever do condômino não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos demais.
• Art. 1.337: o condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres pode ser multado em até 10 vezes o valor da taxa condominial.
• Em casos extremos, o morador pode até ser judicialmente expulso, com base em ações de proibição de conduta antissocial, com respaldo da jurisprudência.

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O que o síndico (e os moradores) podem e devem fazer

1. Documente tudo: Registre as infrações por escrito, com fotos, vídeos, relatórios de funcionários ou testemunhos. Isso será essencial para aplicar multas e, se necessário, levar o caso à Justiça.

2. Aplique as penalidades previstas no regimento: Advertência, multa, restrições temporárias de uso de áreas comuns (quando permitido). O rigor deve ser proporcional à gravidade da conduta.

3. Faça assembleias com foco em comportamento: Crie espaço para discutir regras de convivência e comportamento antissocial. Muitos moradores não sabem o quanto seus atos afetam os outros.

4. Acione a Justiça se houver reincidência grave: Quando há ameaças, agressões verbais ou sabotagens, o condomínio pode — e deve — procurar amparo jurídico.

5. Nunca confronte diretamente em situações de tensão: Oriente funcionários a não discutir com moradores autoritários. A comunicação deve ser institucional, preferencialmente por escrito e com apoio do jurídico.

Dados que mostram que esse problema está crescendo

• 42% dos síndicos entrevistados em pesquisa da Gábor RH (2022) disseram ter enfrentado algum tipo de abuso de poder por parte de moradores.
• 23% afirmaram que já foram ameaçados ou coagidos por condôminos ao exercer sua função.
• 31% já tiveram que recorrer ao apoio jurídico para lidar com moradores antissociais.

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Dica para os moradores ‘do bem‘

Nem todo mundo quer entrar em conflito, mas é importante que os demais condôminos também se posicionem. Em assembleias, votem pela manutenção da ordem. Incentivem o síndico a aplicar sanções quando necessário. A omissão é o combustível do autoritarismo.

“O condomínio é coletivo. Aquele que se comporta como se tudo fosse dele, na verdade, prejudica todos. A gestão precisa ser firme, amparada na lei, mas também contar com o apoio dos demais moradores”, finaliza Faustino.

Viver em condomínio exige empatia, respeito e, acima de tudo, consciência de que regras existem para serem seguidas. Não existe “dono do prédio” — existe comunidade, regimento e responsabilidade. E quem desrespeita isso deve ser advertido, multado e, se necessário, enquadrado juridicamente.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, do Faustino & Teles Advogados

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