Juros do financiamento subiram, mas conta também pode chegar aos atuais condôminos

Quando os bancos aumentam as taxas de juros do financiamento imobiliário, a primeira reação costuma ser observar quanto ficará a prestação de quem pretende comprar um apartamento. Entretanto, essa é apenas a consequência mais visível de uma mudança econômica que pode alcançar milhões de proprietários que já quitaram seus imóveis ou sequer pretendem vendê-los.

O financiamento imobiliário não é apenas um instrumento utilizado para comprar apartamentos. Ele também influencia a quantidade de pessoas capazes de participar do mercado, os preços que os compradores conseguem pagar e a velocidade com que os imóveis encontram novos proprietários.

Essa relação merece atenção especial nos condomínios, porque a valorização do patrimônio individual depende, em parte, das condições econômicas do mercado e da conservação de uma estrutura que pertence coletivamente aos proprietários.

O morador pode não dever um centavo ao banco e, ainda assim, sentir os efeitos dos juros elevados sobre seu patrimônio.

Os bancos já começaram a reajustar os financiamentos

Na última semana de outubro de 2026, Bradesco, Itaú e Santander anunciaram aumentos nas taxas de financiamento imobiliário, em resposta à elevação dos juros futuros e ao encarecimento da captação de recursos.

No Bradesco, a taxa mínima anunciada subiu de 11,69% para 15,00%; no Itaú, de 11,99% para 12,95%; e no Santander, de 11,69% para 12,49%.

Taxas anuais acrescidas da TR. No Bradesco, a taxa de 15% foi informada para a maioria dos clientes, podendo variar conforme o perfil.

Para entender o impacto financeiro, considere uma simulação simplificada de R$ 400 mil financiados em 30 anos, com prestações constantes, sem incluir TR, seguros e tarifas.

Simulação do efeito dos juros na prestação:

11,69% a.a. 12,95% a.a. 15% a.a.

Prestação estimada

R$ 4.758

Diferença ante 11,69%

+R$ 916

Simulação matemática ilustrativa pela Tabela Price, com conversão da taxa anual efetiva em mensal. Não representa uma proposta bancária nem o custo efetivo total.

A consequência é que o mesmo comprador, com a mesma renda, pode deixar de conseguir financiar o apartamento que pretendia adquirir. Ele precisará aumentar a entrada, procurar um imóvel mais barato ou adiar a compra.

Mas o que isso tem a ver com quem já mora em condomínio?

Seu apartamento pode ficar mais difícil de vender.

O primeiro efeito aparece na liquidez imobiliária, ou seja, na facilidade de transformar um imóvel em dinheiro.

Quando o financiamento encarece, diminui a capacidade de compra de parte dos interessados. Uma família que anteriormente conseguia financiar um apartamento de R$ 700 mil talvez precise procurar outro de R$ 600 mil, dependendo da entrada disponível e das condições bancárias.

Isso não significa que os preços dos apartamentos cairão automaticamente. O mercado imobiliário depende de localização, oferta, demanda, renda e diversas outras condições. Entretanto, juros elevados podem aumentar o tempo necessário para vender e ampliar a pressão por negociação.

O proprietário que não pretende vender imediatamente pode considerar esse efeito irrelevante. Mas existe uma segunda consequência: o valor de mercado dos apartamentos influencia a percepção sobre o patrimônio de toda a comunidade condominial.

Um edifício pode continuar bem conservado, com suas contas equilibradas, e ainda assim enfrentar um ambiente de menor liquidez para suas unidades.

Condomínio antigo pode sofrer pressão maior

Aqui aparece uma conexão especialmente importante.

Imagine dois apartamentos anunciados pelo mesmo valor. Um está localizado em um edifício novo, com instalações recentes e menor necessidade imediata de intervenções. O outro está em um condomínio com 35 anos, que precisará modernizar elevadores, recuperar a fachada e realizar obras de impermeabilização.

Quando o crédito imobiliário está barato, alguns compradores conseguem absorver melhor os custos adicionais envolvidos na aquisição e manutenção de um imóvel.

Com juros elevados, essa margem financeira diminui. O comprador passa a analisar com maior cuidado não apenas o preço do apartamento, mas também a taxa condominial, a existência de rateios extraordinários e o estado de conservação do edifício.

A qualidade da gestão pode, portanto, ganhar relevância na competitividade dos imóveis.

Um condomínio que acumula obras sem planejamento financeiro poderá enfrentar mais resistência de compradores, justamente quando seus proprietários precisarem vender.

Inadimplência condominial pode ser afetada indiretamente

É necessário separar duas situações.

Quem já possui um financiamento contratado com taxa prefixada não terá essa taxa automaticamente aumentada porque o banco anunciou novos juros. O contrato continua sujeito às condições originalmente estabelecidas, incluindo eventuais indexadores previstos. Exame

Entretanto, quem compra um apartamento com financiamento mais caro pode comprometer uma parcela maior de sua renda com a prestação bancária.

E o financiamento não representa o custo completo da moradia. Existem também condomínio, IPTU, energia, água, seguros e manutenção da unidade.

Quanto menor a renda disponível depois dessas despesas, menor pode ser a capacidade de enfrentar imprevistos financeiros.

Isso não comprova que os reajustes bancários provocarão aumento da inadimplência condominial. Mas cria um mecanismo econômico plausível que merece acompanhamento, principalmente em empreendimentos com elevada participação de compradores financiados.

O aluguel pode se tornar uma alternativa para mais famílias

Quando comprar fica mais caro, parte dos interessados pode permanecer no mercado de locação por mais tempo.

Esse movimento pode modificar a composição dos condomínios existentes, especialmente em regiões com forte demanda por moradia.

O proprietário que não consegue vender pelo preço desejado pode optar por alugar o apartamento. Ao mesmo tempo, famílias que pretendiam adquirir um imóvel podem adiar a compra e continuar como locatárias.

A consequência para a administração não é necessariamente negativa. O condomínio pode passar a conviver com maior rotatividade em determinadas unidades, exigindo atenção à atualização cadastral, comunicação e procedimentos de mudança.

Vale lembrar que, perante o condomínio, o proprietário continua sendo o responsável pela contribuição condominial, sem prejuízo das obrigações estabelecidas no contrato de locação.

O custo do dinheiro também chega às obras

Existe ainda um efeito que não depende diretamente da compra e venda de apartamentos.

Quando o crédito está caro, financiar uma obra condominial também pode se tornar menos atraente. O condomínio que pretende modernizar elevadores ou recuperar a fachada mediante empréstimo precisa avaliar juros, garantias, prazo e capacidade de pagamento.

Ao mesmo tempo, adiar intervenções necessárias pode aumentar o custo futuro e, em determinadas situações, comprometer a segurança.

A administração passa a enfrentar uma decisão econômica complexa: utilizar reservas, aprovar um rateio, contratar financiamento ou reprogramar intervenções que possam ser legal e tecnicamente adiadas.

Isso torna o planejamento de manutenção ainda mais importante, especialmente nos edifícios antigos.

O que muda para quem já é proprietário?

A principal conclusão é que o aumento dos juros imobiliários não deve ser observado apenas como uma dificuldade de quem está tentando comprar a casa própria.

O proprietário que já quitou seu apartamento também participa desse mercado, porque o valor e a liquidez de seu patrimônio dependem, em parte, da existência de compradores capazes de financiá-lo.

Além disso, os condomínios precisam preservar a atratividade de seus edifícios em um cenário no qual o comprador pode estar mais sensível ao custo total da moradia.

Para síndicos e administradoras, isso reforça a importância de manter as contas organizadas, construir reservas, planejar obras e oferecer informações transparentes sobre a situação financeira e estrutural do empreendimento.

O objetivo não é administrar o condomínio para especular com o preço dos apartamentos. É reconhecer que a conservação do patrimônio coletivo possui consequências econômicas para cada proprietário.

A tese que merece atenção é que o financiamento imobiliário caro pode aumentar a distância entre o preço que o proprietário deseja receber e o valor que o comprador consegue pagar. Nesse intervalo, a situação financeira e a conservação do condomínio podem se tornar fatores ainda mais relevantes na decisão de compra.

Durante muito tempo, o mercado condominial discutiu quanto custava morar em determinado edifício. Com o encarecimento do crédito, talvez seja necessário prestar mais atenção também em quanto custa entrar e sair dele.

Porque você pode não precisar de financiamento, pode não estar vendendo seu apartamento e pode até possuir um imóvel completamente quitado. Ainda assim, as condições de crédito oferecidas pelos bancos ajudam a determinar quantas pessoas poderão comprar um patrimônio semelhante ao seu.

E quando o dinheiro para comprar fica mais caro, conservar bem aquilo que já foi comprado passa a ter uma importância econômica ainda maior.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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