Em diversos condomínios recém-entregues pelo país, um fenômeno cada vez mais evidente tem gerado revolta silenciosa entre moradores e prejuízos milionários: síndicos eleitos com apoio direto ou indireto de construtoras, atuando como verdadeiros “infiltrados” dentro dos edifícios para proteger interesses empresariais e não os direitos da coletividade. 

O esquema é simples, mas devastador: a construtora incentiva a eleição de um síndico alinhado aos seus objetivos e garante a ele benefícios, influência e suporte. Em troca, esse síndico evita apontar irregularidades, retarda perícias, dificulta assembleias e sabota qualquer tentativa dos moradores de exigir reparos ou responsabilização jurídica. 

“O que vemos é uma manipulação estruturada. Quando o síndico trabalha como um braço da construtora, o condomínio perde sua voz, perde seu poder e, pior, perde dinheiro”, afirma o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles. 

Como funciona o conluio 

A estratégia segue um roteiro previsível e perigosamente eficiente: 

1. A construtora articula a eleição do primeiro síndico 

Aparecem “lideranças” de fachada: moradores recém-chegados, sem experiência, mas muito próximos da incorporadora. 

2. O síndico evita qualquer embate técnico 

Orienta moradores a “aguardar”, “não judicializar”, “negociar amigavelmente” enquanto os prazos legais correm. 

3. Atraso proposital na contratação de laudos e perícias 

Sem provas técnicas, o condomínio não consegue responsabilizar a construtora. 

4. Tentativa de deslegitimar reclamações reais 

Infiltrados em grupos de WhatsApp e assembleias repetem mantras como: 

• “todo prédio novo dá problema” 
   

• “isso acontece em todo condomínio” 
   

• “é normal infiltrar” 
   

• “não vamos bater de frente agora” 
   

5. Manutenção superficial para mascarar vícios graves 

Reparos paliativos substituem soluções definitivas e a conta explode futuramente. 

6. Manipulação de assembleias para impedir ações judiciais 

Convocações mal feitas, quóruns confusos e votações orientadas em massa. 

Segundo Felipe Faustino, o padrão é claro: “É uma estratégia para ganhar tempo até que prescrevam os prazos para responsabilização por vícios construtivos. Quando os moradores percebem o tamanho do buraco, já é tarde demais.” 

O custo da sabotagem 

Os principais prejuízos incluem: 

• infiltrações que viram rachaduras estruturais; 
   

• sistemas elétricos com risco de incêndio; 
   

• impermeabilização defeituosa que compromete garagens; 
   

• elevadores mal instalados; 
   

• tubulações estourando com poucos anos de uso; 
   

• áreas comuns deterioradas antes mesmo da primeira reforma. 
   

Condomínios acabam pagando duas ou três vezes pelo que deveria ter sido entregue corretamente desde o início. 

E não é só financeiro: há impacto jurídico também. 

“Quando o síndico deixa de agir em defesa do condomínio, ele responde civilmente e, em alguns casos, até criminalmente. Mas muitos agem acreditando que jamais serão responsabilizados,” destaca o Dr. Felipe Faustino. 

Síndicos que agem como advogados da construtora 

O comportamento típico desses “síndicos infiltrados” inclui: 

• defender a construtora em assembleias; 
   

• atacar moradores que denunciam problemas; 
   

• impedir perícias independentes; 
   

• recusar orçamentos de engenheiros especializados; 
   

• propor acordos fraudulentos; 
   

• acusar moradores de exagero; 
   

• divulgar informações distorcidas no grupo do condomínio. 
   

Não raro, o síndico tenta relativizar vícios gravíssimos, como infiltrações estruturais e falhas de impermeabilização, afirmando que “é só estética” ou “nada grave”. 

“A distorção deliberada de informações técnicas é o maior instrumento desses síndicos. Eles manipulam moradores desinformados para impedir que a construtora seja cobrada” explica Faustino.

Por que as construtoras fazem isso? 

Porque funciona. 

• Evita ações coletivas. 
   

• Reduz custos com reparos obrigatórios. 
   

• Ganha tempo até prescrever direitos dos moradores. 
   

• Controla a narrativa e impede mobilização interna. 
   

• Mantém imagem pública “positiva” enquanto problemas são abafados. 
   

A presença de síndicos alinhados é simplesmente um negócio rentável para as empresas. 

Como identificar um síndico infiltrado 

Os sinais mais comuns: 

• sempre minimiza problemas estruturais; 
   

• evita contratar engenheiros independentes; 
   

• impede assembleias extraordinárias para tratar de vícios; 
   

• mantém relação próxima e atípica com funcionários da construtora; 
   

• tenta descredibilizar moradores críticos; 
   

• não disponibiliza documentos e contratos; 
   

• encobre defeitos aparentes com reformas superficiais; 
   

• pressiona conselheiros com informações técnicas duvidosas. 
   

“Quando um síndico trabalha mais para preservar a imagem da construtora do que para defender o condomínio, não estamos diante de um gestor: estamos diante de um agente infiltrado”, diz Felipe Faustino. 

O que os moradores podem fazer 

Existem ações práticas e urgentes: 

1. Convocar assembleia para perícia imediata 

Mesmo contra a vontade do síndico. 

2. Eleger uma comissão independente de moradores 

Sem vínculos com a incorporadora. 

3. Exigir transparência total dos documentos 

Contratos, garantias, laudos, notificações. 

4. Substituir o síndico, se necessário 

Por voto ou via judicial. 

5. Registrar todos os vícios com fotos, vídeos e ata notarial 

Prova técnica é soberana. 

6. Ingressar com ação judicial dentro dos prazos legais 

A demora é sempre o maior inimigo. 

Condomínio precisa de gestores, não de agentes infiltrados 

O síndico deve ser defensor dos moradores nunca escudo de construtora. 
Quando um síndico age para proteger interesses empresariais, ele trai a confiança da coletividade e expõe todos a riscos financeiros, jurídicos e estruturais. 

“O condomínio não pode ser governado por quem trabalha contra ele. Identificar, isolar e substituir esses síndicos é urgente. Só assim o condomínio recupera autonomia e evita prejuízos irreversíveis”, finaliza Felipe Faustino. 

Enquanto moradores não assumirem o controle da própria gestão, os infiltrados continuarão sabotando de dentro aquilo que deveria ser a primeira trincheira de defesa do condomínio: o síndico. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles