Não há tanques no pátio, nem mísseis apontados da cobertura. Mas existe uma guerra fria silenciosa acontecendo todos os dias dentro dos condomínios brasileiros: conselheiros contra síndicos profissionais.

De um lado, o síndico profissional. Contratado, técnico, remunerado, com discurso de eficiência, processos e responsabilidade legal. Do outro, o conselho. Eleito, voluntário, com tempo limitado, mas com algo poderoso nas mãos: a sensação de que representa “os donos do prédio”.

O conflito não é declarado. É passivo-agressivo. Vive nos e-mails atravessados, nos pedidos de documentos repetidos, nas reuniões que nunca acabam e nas decisões “travadas para analisar melhor”. Nada explode. Tudo apodrece lentamente.

O síndico profissional governa como um executivo sem ações. Responde civil e criminalmente, mas depende de um conselho que, muitas vezes, não responde por nada. Ainda assim, interfere em tudo. Questiona contratos que já foram aprovados. Desconfia de fornecedores antes de desconfiar da própria inércia. Cobra agilidade enquanto pede mais prazo.

Mas é preciso dizer o óbvio incômodo: muitas vezes o próprio síndico alimenta essa guerra. Falta de transparência, comunicação confusa, dados apresentados pela metade e decisões mal explicadas criam o ambiente perfeito para a intervenção do conselho. Quando o síndico não se faz claro, o conselho se sente obrigado a ocupar espaço. Não por vocação técnica, mas por medo de omissão. Onde não há confiança, nasce a fiscalização excessiva.

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O conselho, por sua vez, enxerga o síndico profissional como um corpo estranho. Alguém que “ganha para fazer o que antes era feito de graça”. A profissionalização é vista menos como evolução e mais como ameaça simbólica: alguém de fora agora manda onde antes reinava o improviso bem-intencionado.

É nesse vácuo que a administradora deveria entrar — e raramente entra. Quando se omite, vira espectadora do conflito. Quando atua com clareza, vira ponto de equilíbrio. Márcio Zaitz, CEO da BBZ Administradora, resume o papel que falta no mercado: “A administradora não pode ser neutra por conveniência. Nosso papel é estruturar a relação, garantir fluxo de informação, traduzir dados técnicos e criar governança. Quando cada um entende seu lugar, o conflito perde força”. Não é mediação emocional. É arquitetura de gestão.

O resultado, quando isso não acontece, é previsível. O condomínio não avança. Obras atrasam. Decisões ficam politizadas. O síndico passa a gerir com medo. O conselho passa a fiscalizar por vaidade. E os moradores, que não participam de nada, reclamam de tudo.

Essa guerra fria não é sobre poder técnico. É sobre ego. Sobre a dificuldade histórica do brasileiro em aceitar governança, separação de papéis e responsabilidade clara. O conselho quer mandar sem assinar. O síndico quer decidir sem prestar contas de forma inteligível. E a administradora, muitas vezes, prefere não desagradar ninguém — e falha com todos.

No fim, ninguém vence. O síndico se desgasta e pede rescisão. O conselho assume interinamente, descobre o caos operacional e terceiriza tudo de novo. O ciclo se repete, agora com mais desconfiança e menos paciência.

Talvez o problema não seja o síndico profissional. Nem o conselho. Talvez seja a incapacidade coletiva de aceitar que transparência não é favor, governança não é opcional e condomínio não é extensão do ego de ninguém. É uma organização complexa demais para ser conduzida por ressentimentos, vaidades e jogos de poder disfarçados de zelo.

Enquanto isso não for entendido, a guerra continua. Silenciosa. Gelada. E cada vez mais cara.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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