O que diz lei sobre a responsabilidade do fiador sobre o aluguel quando o locador se recusa a receber a chave do imóvel
O caso analisado envolveu uma igreja como locatária e dois fiadores, em contrato de locação por prazo indeterminado.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a responsabilidade do fiador em locação comercial trouxe atenção especial a situações em que há desocupação do imóvel, tentativa de entrega das chaves e recusa do locador condicionada à assinatura de laudo de vistoria com o qual o locatário não concorda.
Com informações do Conjur.
Responsabilidade do fiador em locação comercial na desocupação do imóvel
O caso analisado envolveu uma igreja como locatária e dois fiadores, em contrato de locação por prazo indeterminado.
A locatária desocupou o imóvel e tentou entregar as chaves, mas o proprietário só aceitava recebê-las se houvesse concordância com laudo de vistoria que indicava danos.
Diante do impasse, a devolução das chaves ocorreu por ação de consignação proposta apenas pela locatária.
Posteriormente, os fiadores foram executados pelos aluguéis entre a saída do imóvel e a data em que as chaves foram aceitas judicialmente, o que levou à discussão sobre a extensão de sua responsabilidade.
O que diz o STJ sobre a responsabilidade do fiador após a saída do imóvel
Ao julgar o recurso especial, o STJ definiu que os fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis posteriores à desocupação quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.
A ministra Nancy Andrighi ressaltou que, em contrato por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar o vínculo a qualquer momento, com aviso prévio.
O tribunal afirmou que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário, dependente apenas de sua manifestação, dentro da lei.
Danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria, não podendo servir para impedir a entrega das chaves nem para ampliar artificialmente a dívida garantida pelo fiador.
Leia também: Demócrito, filósofo pré-socrático: “Há homens que trabalham como se fossem viver para sempre”
Quais são os efeitos práticos para locadores, locatários e fiadores
Esse precedente delimita de forma mais clara até onde vai a responsabilidade do fiador na locação comercial, evitando cobranças por períodos em que o imóvel já estava desocupado.
Também reforça que controvérsias sobre danos não podem bloquear o término do contrato.
Diante disso, alguns cuidados costumam ser observados em contratos de aluguel comercial para reduzir conflitos e incertezas entre as partes:
- Comunicação formal: rescisão com aviso prévio escrito, respeitando prazos legais ou contratuais.
- Desocupação efetiva: registro da data de saída, por notificação, e-mails ou ação judicial.
- Entrega das chaves: recusa injustificada do locador não prolonga a responsabilidade do fiador.
- Vistoria e danos: divergências sobre laudo devem ser tratadas em demanda própria.
Como a decisão impacta a redação dos contratos de locação comercial
O entendimento do STJ incentiva cláusulas mais claras sobre encerramento da locação, forma de devolução do imóvel e limites da garantia do fiador.
Isso reduz o espaço para exigências abusivas que condicionem o fim do contrato à assinatura de documentos que impliquem reconhecimento de dívidas contestadas.
Na prática, locadores tendem a ajustar seus modelos contratuais, prevendo procedimentos objetivos para aviso prévio, vistoria e entrega das chaves.
Locatários e fiadores, por sua vez, passam a ter maior previsibilidade quanto ao momento exato em que cessa a responsabilidade garantida.
De que forma esse entendimento se relaciona com a Lei do Inquilinato
A decisão está alinhada à Lei 8.245/1991 ao reforçar o caráter unilateral da rescisão em contratos por prazo indeterminado. O locador não pode criar condicionantes que extrapolem a lei, como vincular a extinção do contrato à concordância com laudos controversos.
Para o fiador, fica reafirmado que sua responsabilidade acompanha apenas o período em que houve relação locatícia efetiva, sem ampliação por atos unilaterais do proprietário.
Em um cenário de contratos cada vez mais formais e eletrônicos, essa delimitação tende a orientar a prática de locações comerciais em 2025.
Os comentários não representam a opinião do site; a responsabilidade pelo conteúdo postado é do autor da mensagem.
Comentários (0)