A discussão sobre a dívida de condomínio na recuperação judicial ganhou destaque com recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reafirmou que essa obrigação não se submete ao plano de soerguimento da empresa, ainda que o débito tenha surgido antes do pedido, o que impacta diretamente condomínios, administradoras, credores e empresas em crise.

Com informações do Conjur.

O que é a dívida condominial e por que ela é relevante na recuperação judicial

A taxa condominial custeia despesas essenciais de manutenção, segurança e funcionamento das áreas comuns do imóvel.

Em empreendimentos comerciais, esses gastos influenciam o valor de mercado das unidades e a preservação do ativo da empresa em dificuldade.

Quando a empresa entra em recuperação judicial, esses encargos continuam surgindo e não podem ser simplesmente suspensos.

A inadimplência compromete serviços básicos do condomínio e pode afetar o patrimônio da própria recuperanda, com risco de penhora e leilão.

O que significa dizer que a dívida de condomínio é obrigação propter rem

A expressão propter rem indica que a obrigação está ligada ao imóvel, e não à pessoa do devedor. Quem detém a titularidade ou a posse da unidade passa a responder automaticamente pelas taxas condominiais.

Isso significa que o encargo acompanha o bem, independentemente de quem seja o proprietário ou ocupante em dado momento.

Assim, a dívida condominial se conecta diretamente à preservação física e econômica do patrimônio da empresa em recuperação.

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Por que a dívida de condomínio é considerada crédito extraconcursal

No sistema da Lei 11.101/2005, o STJ tem entendido que a dívida de condomínio é crédito extraconcursal.

Trata-se de despesa necessária à administração e conservação do ativo, ficando fora do plano de recuperação judicial.

Mesmo se o débito for anterior ao pedido de recuperação, o condomínio pode seguir com a cobrança em ação própria, sem habilitação no processo recuperacional.

Essa classificação preserva o fluxo de caixa do condomínio e evita desequilíbrios financeiros entre condôminos.

Quais são os principais efeitos práticos para condomínios, empresas e credores

O enquadramento da dívida condominial como extraconcursal gera reflexos na estratégia de cobrança e na reorganização financeira da empresa.

A seguir, alguns impactos relevantes para os envolvidos:

• Condomínio: pode prosseguir com a execução, reforçando a arrecadação e evitando que outros condôminos suportem o déficit.
• Empresa em recuperação: deve tratar a taxa como custo de manutenção do ativo, priorizando seu pagamento para preservar o patrimônio.
• Credores em geral: a conservação do imóvel tende a manter ou aumentar o valor do bem em eventual venda ou liquidação futura.

Como organizar o pagamento das taxas condominiais em cenário de crise

A boa gestão da dívida de condomínio na recuperação judicial exige planejamento financeiro e diálogo com os condomínios envolvidos.

Medidas práticas ajudam a compatibilizar o fluxo de caixa da empresa com a necessidade de preservar seus imóveis.

1. Mapear todas as unidades da empresa e identificar os respectivos condomínios.
2. Levantar a inadimplência, separando débitos antigos e parcelas vincendas.
3. Priorizar o pagamento das taxas correntes para evitar aumento da dívida.
4. Negociar atrasos diretamente com o condomínio, buscando parcelamentos viáveis.
5. Registrar essas despesas como custos indispensáveis à preservação do ativo.

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