Casal compra um apartamento e descobre que uma reforma antiga eliminou parte de uma parede estrutural sem apresentar documentação técnica
A responsabilidade pela irregularidade pode recair sobre o novo dono, mesmo sem ele ter feito a obra
Um casal recém-mudado para um apartamento percebeu, ao conversar com o síndico sobre uma rachadura no teto, que uma reforma feita anos antes por um morador anterior havia eliminado parte de uma parede estrutural sem nenhum laudo técnico ou aprovação formal do condomínio, situação que agora recai sobre os novos proprietários.
Por que esse tipo de reforma exige laudo técnico?
A NBR 16280, da ABNT, em vigor desde 2014, exige que qualquer reforma capaz de afetar a estrutura, a vedação ou outros sistemas do prédio, seja na unidade privativa, seja em área comum, tenha um plano de reforma e um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto); o artigo 1.336, inciso II, do Código Civil também proíbe o condômino de alterar a forma e a substância da edificação sem autorização.
A obra ter sido de um morador anterior isenta o dono atual?
Não necessariamente. A responsabilidade pela irregularidade pode acompanhar o imóvel, não apenas quem fez a obra, já que o risco estrutural afeta a edificação como um todo; por isso, convenções de condomínio costumam prever que o proprietário atual precisa regularizar ou corrigir intervenções anteriores assim que elas forem identificadas, mesmo sem ter participado da obra original.
Que risco a ausência de documentação cria para o prédio?
Sem o laudo técnico e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), não há garantia formal de que a parede removida não cumpria função estrutural relevante, o que deixa em aberto se a edificação perdeu capacidade de suportar cargas, risco que só um novo laudo pode esclarecer.
Parede estrutural removida sem documentação
O que o síndico pode exigir do novo proprietário?
O síndico pode exigir a contratação de um engenheiro para emitir um laudo técnico retroativo sobre a área afetada, avaliando se a remoção comprometeu vigas, pilares ou outros elementos de sustentação, e pode condicionar qualquer nova obra na unidade à regularização da pendência anterior, prevista na convenção do condomínio.
É possível regularizar a reforma anos depois?
Sim. O laudo técnico pode ser produzido a qualquer momento, mesmo anos após a obra original, desde que um profissional habilitado avalie as condições atuais da estrutura; caso o laudo aponte necessidade de reforço, a execução desse reforço também precisa seguir a mesma norma, com novo responsável técnico.
O que acontece se o laudo apontar risco real à estrutura?
Se o laudo identificar comprometimento estrutural, o síndico pode determinar a interdição da área até que obras de reforço sejam concluídas, e o custo dessas obras costuma recair sobre o atual proprietário da unidade, independentemente de quem tenha feito a reforma irregular originalmente.
Reformas que escondem riscos nem sempre percebidos de imediato também aparecem no caso de quem instalou uma guia rebaixada sem placa de garagem e só depois descobriu a regra correta do CTB.
Mais detalhes sobre a norma estão disponíveis no resumo da NBR 16280 publicado pelo CREA-SC.
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