Casal compra um apartamento com terraço privativo, instala uma área gourmet e descobre, durante a venda, que parte do espaço utilizado não integra a área privativa registrada na matrícula

Comprar um apartamento com terraço privativo não significa necessariamente adquirir a propriedade exclusiva de toda a superfície acessível pela unidade. Na situação apresentada, o casal instala uma área gourmet e descobre, durante a venda, que parte do espaço não integra a área privativa registrada. Antes de concluir que houve erro na matrícula, é necessário verificar a instituição do condomínio, as plantas e o direito de utilização daquele trecho.

Um terraço privativo pode ser uma área comum?

Sim. Um espaço pode pertencer ao condomínio e ter seu uso reservado a determinada unidade. Nesse caso, a exclusividade de utilização não equivale à propriedade exclusiva. O fato de somente aquele apartamento ter acesso ao terraço também não resolve, isoladamente, sua classificação jurídica.

Área privativa e área comum de uso exclusivo são situações diferentes. Quando se trata de terraço de cobertura, o artigo 1.331, parágrafo 5º, do Código Civil estabelece que ele é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Para outros espaços, também é indispensável examinar os títulos e a configuração do empreendimento.

Quais documentos esclarecem o que pertence ao apartamento?

A análise não deve ficar restrita ao número de metros quadrados informado no anúncio. É preciso localizar a descrição da unidade e compreender como o terraço foi destinado. Para comparar o que foi comprado com o espaço utilizado, convém reunir:

A instalação da área gourmet transforma o espaço em propriedade do casal?

Não. Colocar bancada, churrasqueira, cobertura ou outros equipamentos não altera automaticamente a titularidade do local. As melhorias precisam ser examinadas separadamente do direito de uso. Mesmo quando existe autorização para ocupar o terraço, pode haver limites sobre obras, fechamento e finalidade de utilização.

Aprovar uma reforma não significa incorporar área comum ao apartamento. Também devem ser verificadas exigências relativas à segurança, estrutura, impermeabilização e fachada, conforme a intervenção. O casal precisa esclarecer se houve aprovação do projeto executado e se ela abrangia todos os elementos instalados, sem presumir autorização pela simples ausência de reclamações.

O comprador pode receber o mesmo direito de utilização?

A resposta depende do título que fundamenta a exclusividade e das condições em que ela foi estabelecida. Não se deve afirmar que o direito sempre acompanha o apartamento nem que necessariamente desaparece na venda. Antes de apresentar essa vantagem ao interessado, é importante esclarecer:

• Qual documento autoriza a utilização exclusiva;
• Se a autorização beneficia a unidade ou determinada pessoa;
• Se existem condições para continuidade após a venda;
• Quais usos e intervenções foram permitidos;
• Quem responde pelas despesas de conservação;
• Se há questionamentos ou procedimentos envolvendo aquele espaço.

É possível corrigir a matrícula para incluir o trecho utilizado?

Se houver uma imprecisão registral, o caminho pode envolver sua correção mediante documentos adequados. Porém, a conclusão exige comparar a matrícula com os títulos que lhe deram origem. Uma medição maior, por si só, não comprova que toda a superfície deva constar como área privativa.

Se o trecho for efetivamente comum, sua eventual incorporação envolve uma questão diferente da simples retificação. Será necessário avaliar a viabilidade jurídica, as deliberações exigíveis, possíveis alterações documentais e o atendimento às normas públicas. Não basta pedir ao cartório que acrescente os metros ocupados, mesmo que o casal tenha pago pelas melhorias.

A venda precisa descrever corretamente o imóvel e seus direitos

O anúncio e o contrato devem distinguir a área privativa registrada dos espaços cujo uso esteja legitimamente vinculado ao apartamento. Havendo dúvida, o casal deve buscar análise jurídica e técnica antes de prometer uma metragem ou uma exclusividade permanente. A existência de uma área comum de uso exclusivo não torna, por si só, a venda impossível.

Também convém revisar a compra anterior para verificar como o terraço foi apresentado e quais documentos foram entregues. Eventuais pedidos contra o vendedor dependem das informações prestadas, dos compromissos assumidos e dos prazos aplicáveis. Com a situação esclarecida, a negociação poderá indicar o que será transmitido e quais pendências relacionadas à área gourmet ainda precisam ser resolvidas.

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