Imobiliária pede fiador e caução para o mesmo contrato e parece estar apenas aumentando a segurança: a lei proíbe acumular duas garantias locatícias
A exigência simultânea de fiador e caução contraria a Lei do Inquilinato, que prevê nulidade da garantia cumulativa e consequências legais.
A imobiliária que pede fiador e caução para o mesmo contrato não está apenas reforçando a segurança do proprietário: a exigência simultânea de duas garantias locatícias é proibida. O artigo 37 da Lei do Inquilinato permite escolher entre modalidades previstas, mas veda sua acumulação em uma única locação, mesmo quando o inquilino aceita a condição.
Por que a Lei do Inquilinato proíbe duas garantias?
A Lei nº 8.245/1991, no artigo 37, enumera as garantias admitidas e estabelece, no parágrafo único, a vedação à cobrança de mais de uma modalidade no mesmo contrato. Assim, pedir um fiador e também um depósito de caução representa duas exigências distintas para assegurar as mesmas obrigações locatícias.
O proprietário pode escolher uma garantia para proteger o recebimento dos aluguéis e o cumprimento das obrigações. A assinatura do inquilino não afasta a proibição legal de acumular modalidades.
Quais modalidades de garantia podem ser escolhidas?
A lei oferece quatro modalidades. A imobiliária pode negociar qual será usada, conforme as condições da locação, mas não exigir duas simultaneamente no mesmo contrato:
- Caução: bens ou dinheiro oferecidos como garantia contratual.
- Fiança: terceiro assume obrigações caso o inquilino não cumpra.
- Seguro-fiança: cobertura contratada para garantir obrigações previstas na apólice.
- Cessão fiduciária: quotas de fundo de investimento em garantia.
Quando a exigência é regular e quando passa do limite?
Uma única modalidade é admitida; a combinação de fiador e caução não é. Na caução em dinheiro, o artigo 38 ainda estabelece teto de três aluguéis e depósito em poupança.
O contrato inteiro fica nulo por exigir fiador e caução?
A nulidade prevista pelo artigo 37 atinge a exigência proibida de garantias cumulativas; isso não significa que todo o contrato de locação seja automaticamente anulado. A situação concreta pode exigir análise das cláusulas e dos valores já pagos para definir os ajustes necessários.
Além disso, o artigo 43, inciso II, enquadra a exigência de mais de uma modalidade como contravenção penal. A previsão consta da lei, mas eventual responsabilização depende de apuração e não equivale a punição automática.
Como o inquilino deve reagir à cobrança de duas garantias?
O primeiro passo é solicitar por escrito que a imobiliária indique apenas uma modalidade. Se o contrato já foi assinado ou a caução foi paga, reunir a documentação ajuda a discutir a regularização.
- Confira cláusulas que mencionem fiador, caução ou seguro.
- Peça a exclusão expressa da garantia cobrada em duplicidade.
- Guarde mensagens, propostas, comprovantes e recibos de pagamento.
- Procure orientação jurídica para avaliar valores e providências cabíveis.
Uma única garantia preserva a proteção do proprietário
A proibição não impede o dono do imóvel de exigir segurança para o cumprimento do contrato. Ela define como essa proteção deve ser estruturada: pela escolha de uma das modalidades previstas em lei, sem impor garantias duplicadas ao locatário.
Quando a negociação é regular, a garantia escolhida e suas condições aparecem claramente no contrato. Se a imobiliária insistir em exigir fiador e caução ao mesmo tempo, a cláusula precisa ser revista, seja antes da assinatura, seja durante a locação.
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