Família compra casa térrea, começa a obra do segundo andar e descobre que o loteamento proíbe construções acima de um pavimento

Era uma manhã de sábado em Uberlândia, no Triângulo Mineiro, e o caminhão de areia ainda manobrava na rua quando Edson, de 41 anos, eletricista, subiu na laje com uma trena na mão. Ele e a mulher, Cláudia, de 38, professora da rede municipal, tinham comprado a casa térrea oito meses antes, num loteamento afastado do centro. O plano era fazer dois quartos em cima para os filhos adolescentes, e o pedreiro já tinha levantado as primeiras fileiras de bloco.

Uma casa comprada para crescer

A escolha do bairro teve a ver com isso. O terreno de 300 metros quadrados ocupava pouco mais da metade com a construção, e o corretor que intermediou a venda comentou que dava para ampliar sem problema. A família juntou R$ 48 mil durante dois anos, contratou um engenheiro para o projeto e pagou as taxas na Prefeitura.

O alvará de construção saiu em cinco semanas, sem exigência nenhuma. Para a lei de zoneamento do município, a rua comportava casas de até dois pavimentos e a taxa de ocupação do lote estava dentro do limite. Com o papel aprovado na mão, Edson achou que a parte burocrática tinha acabado ali.

A notificação que parou a obra

Na terceira semana de obra, um envelope chegou pelo correio em nome da loteadora que criou o bairro. A notificação dizia que o contrato-padrão do loteamento fixava gabarito de altura de um único pavimento para todos os lotes daquela quadra e pedia a paralisação imediata. Dois vizinhos, segundo o texto, tinham reclamado da laje que tirava a vista dos fundos.

Cláudia ligou para o corretor, que disse não lembrar de restrição nenhuma. Na Prefeitura, a atendente explicou que o alvará considera só a legislação municipal e não confere regras particulares do loteamento. Edson chegou a pensar em seguir com a obra, já que tinha licença, mas o engenheiro sugeriu esperar e puxar a matrícula do imóvel antes de gastar mais um real.

O que a lei diz sobre as regras do loteamento

A certidão do cartório de registro de imóveis mostrou o que ninguém tinha lido: as restrições estavam averbadas desde a criação do bairro. Isso tem base na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979), cujo artigo 26, inciso VII, prevê que o contrato-padrão traga as restrições urbanísticas convencionais do loteamento, que complementam a legislação da cidade.

Na prática, o loteador pode estabelecer limites mais rígidos que os da Prefeitura, como número de andares, recuos e taxa de ocupação. Os tribunais costumam entender que essas regras, quando registradas, acompanham o lote e valem para quem compra depois, mesmo de segunda mão. Por isso, ter alvará de construção não afasta a restrição do loteamento, e vizinhos ou loteadora podem pedir na Justiça que a obra pare.

Quem passa por algo parecido com janelas e divisas encontra uma situação vizinha a esta, com regras próprias de distância:

O que a família ainda podia fazer?

A restrição valia, mas isso não significava prejuízo total. O engenheiro refez as contas e viu que a taxa de ocupação permitida pelo loteamento ainda deixava cerca de 40 metros quadrados livres no térreo, suficientes para dois quartos nos fundos. Antes de mexer em qualquer coisa, o casal reuniu a documentação que sustentaria qualquer pedido dali em diante.

• Certidão de inteiro teor da matrícula, com as restrições averbadas
• Cópia do contrato de compra e venda e do anúncio do imóvel
• Mensagens trocadas com o corretor sobre a possibilidade de ampliar
• Alvará, projeto aprovado e notas fiscais do material já comprado
• A notificação da loteadora e a data em que foi recebida

Se ficar comprovado que o vendedor ou o corretor garantiram algo que o registro proibia, o comprador pode buscar ressarcimento pelo que gastou em razão da informação errada. Quando a venda foi feita diretamente pela loteadora, a relação é de consumo e o dever de informar é ainda mais claro.

Onde buscar ajuda sem pagar nada

Edson e Cláudia não tinham dinheiro para advogado particular depois de gastar quase metade da reserva. Descobriram que há caminhos gratuitos para orientação e cobrança, cada um adequado a uma etapa do problema:

• Defensoria Pública, para quem tem renda familiar dentro do limite do atendimento
• Juizado Especial Cível, para pedidos de até 40 salários mínimos, sem advogado em causas de até 20
• Procon e consumidor.gov.br, quando o imóvel foi vendido pela loteadora ou por imobiliária
• Setor de licenciamento da Prefeitura, para consulta prévia antes de refazer o projeto

A Defensoria orientou o casal a tentar primeiro um acordo por escrito com o corretor, anexando as mensagens. Em paralelo, o engenheiro protocolou o novo projeto, agora térreo, e pediu a substituição do alvará anterior, evitando que a licença antiga ficasse em desacordo com a obra real.

A obra mudou de direção, não de destino

Os blocos da laje foram desmontados em dois dias e reaproveitados nos fundos. O corretor aceitou devolver R$ 6.200, valor gasto com a estrutura perdida e o projeto refeito, depois que a audiência de conciliação foi marcada no Juizado. Os quartos dos filhos ficaram prontos quatro meses depois, no térreo, sem nova notificação.

Para quem comprou ou vai comprar em loteamento, a certidão de matrícula atualizada é o primeiro documento a pedir, antes mesmo do projeto. Ela custa pouco no cartório de registro de imóveis e mostra gabarito, recuos e taxa de ocupação que a Prefeitura não confere ao liberar o alvará.

Edson, Cláudia e os filhos foram inventados para esta história. O embargo de uma ampliação que tinha alvará, por causa de uma regra esquecida no registro do loteamento, aparece com frequência em bairros planejados pelo país, e foi a partir desses casos que o relato foi montado.

Obras costumam render outras surpresas, inclusive debaixo do piso, e a lei também diz o que fazer quando isso acontece:

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