Inquilino é avisado pela imobiliária de que pode ser despejado por barulho depois de reclamações dos vizinhos: o que a Lei do Inquilinato permite e o que precisa ser provado
Reclamações reiteradas podem atingir o contrato de aluguel quando o uso do imóvel viola regras de convivência e sossego.
Marcos recebeu uma notificação da imobiliária depois que vizinhos relataram música alta e ruídos frequentes durante a noite. O aviso não significa que o despejo por barulho já esteja decidido, mas perturbações reiteradas podem se transformar em infração contratual quando violam deveres da locação e regras do condomínio.
Barulho pode realmente levar ao fim do contrato de aluguel?
Pode, desde que exista uma infração legal ou contratual devidamente demonstrada. O artigo 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 permite que a locação seja desfeita em razão da prática de infração legal ou contratual.
A mesma lei determina que o inquilino cumpra integralmente a convenção e os regulamentos internos do condomínio. Portanto, regras sobre festas, horários, uso das unidades e perturbação do sossego podem produzir consequências também na relação de locação.
A reclamação de um vizinho basta para despejar o inquilino?
Não automaticamente. Uma reclamação informa que houve um problema, mas eventual processo exige elementos capazes de demonstrar o comportamento atribuído ao morador. Frequência, horário, duração e intensidade dos ruídos podem alterar bastante a análise.
O Código Civil também protege o sossego e determina que unidades em condomínio não sejam utilizadas de maneira prejudicial aos demais moradores. Isso não transforma qualquer som cotidiano em infração: é necessário diferenciar convivência normal de perturbação relevante ou repetida.
Alguns registros podem ajudar a demonstrar o que aconteceu:
O que a notificação da imobiliária realmente significa?
A notificação formaliza que a imobiliária ou o locador tomou conhecimento das reclamações e está exigindo mudança de comportamento. Ela também pode registrar que o inquilino foi informado antes de novas ocorrências.
Receber esse documento, porém, não equivale a uma ordem judicial para deixar o imóvel. Quando o locador pretende recuperar o bem e não existe saída voluntária, a ação de despejo é a via usada para levar a questão ao Judiciário.
O regimento do condomínio pesa nessa decisão?
Sim. O artigo 23, inciso X, da Lei do Inquilinato estabelece como obrigação do locatário cumprir a convenção e os regulamentos internos. O descumprimento reiterado dessas normas pode, portanto, ser relacionado a uma infração do próprio contrato de aluguel.
O texto atualizado da Lei do Inquilinato também prevê no artigo 9º a possibilidade de desfazer a locação por infração legal ou contratual. A existência da regra, contudo, não dispensa a demonstração dos fatos alegados.
É obrigatório receber advertência antes de uma ação de despejo?
A Lei do Inquilinato não estabelece uma advertência prévia obrigatória e universal para toda ação baseada em infração legal ou contratual. O contrato, a convenção e o regulamento do condomínio, porém, podem prever procedimentos específicos para reclamações e penalidades.
Na prática, uma notificação ajuda a documentar a ocorrência e a ciência do morador. Se os episódios continuam depois dela, novos registros podem reforçar a alegação de reiteração. Uma acusação genérica sem elementos concretos tem peso diferente de uma sequência documentada.
O que precisa ser provado se o conflito chegar à Justiça?
O locador precisa apresentar elementos que sustentem a infração invocada, ligando o comportamento do inquilino às regras legais, contratuais ou condominiais que teriam sido descumpridas. Reclamações coerentes, advertências, testemunhas e registros podem formar esse conjunto.
Para Marcos, conferir o contrato, o regulamento e a notificação é essencial antes de responder. A imobiliária pode advertir e o locador pode pedir a rescisão, mas o despejo forçado não nasce apenas da reclamação dos vizinhos; se houver disputa, o caso precisa ser decidido judicialmente.
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