Família constrói casa seguindo as cercas antigas do terreno e, ao fazer o levantamento para registrar a obra, descobre que uma lateral está deslocada em relação aos documentos

As cercas antigas do terreno servem de referência para uma família construir a casa. Nesta situação hipotética, o levantamento realizado para averbar a construção revela que uma lateral não coincide com os limites descritos nos documentos. A descoberta não comprova, sozinha, que a residência invadiu o imóvel vizinho. É preciso localizar a divergência, conferir a matrícula e verificar se o problema está na cerca, na descrição registral ou na implantação da obra.

As cercas antigas do terreno comprovam a divisa?

Uma cerca mantida por muitos anos pode ajudar a explicar o histórico da ocupação, mas sua posição não resolve automaticamente a delimitação jurídica. Ela pode ter sido instalada por conveniência, deslocada em uma reforma ou baseada em medidas imprecisas. Para conferir a divisa, o profissional responsável precisa comparar referências físicas e documentos. Os principais elementos são:

• Matrícula atualizada, com medidas, área e confrontações descritas.
• Plantas e memoriais descritivos disponíveis sobre o terreno.
• Documentos do loteamento e registros anteriores que ajudem a localizar o imóvel.
• Levantamento topográfico com a posição das cercas e da casa construída.

O que o levantamento topográfico precisa esclarecer?

O levantamento topográfico deve identificar como a lateral medida se relaciona com os limites documentados. A diferença pode envolver apenas a cerca ou também alcançar paredes, fundações e outras partes da edificação. É importante apresentar a posição dessas estruturas em uma planta compreensível, com medidas suficientes para localizar o trecho discutido.

Uma lateral deslocada não significa necessariamente perda de área total. O terreno pode apresentar diferenças de formato, orientação ou distribuição das medidas. Também pode haver imprecisão na descrição antiga. Antes de mudar qualquer marco, o profissional deve explicar a origem provável da divergência e indicar quais informações ainda precisam ser confirmadas, inclusive em relação aos imóveis confrontantes.

É possível corrigir os documentos sem mudar a cerca?

A retificação serve para corrigir o registro, não para justificar qualquer ocupação existente. O artigo 213 da Lei de Registros Públicos prevê procedimentos para ajustar descrições e medidas, com documentação técnica e participação dos confrontantes nas hipóteses aplicáveis. Se a matrícula estiver equivocada, pode haver caminho para corrigir a descrição sem deslocar as cercas antigas do terreno.

Se o limite registrado estiver correto e a ocupação avançar sobre propriedade alheia, a solução será diferente. Um acordo que transfira área precisa observar formalidades, tributos e regras urbanísticas. Caso a casa também tenha ultrapassado a divisa, devem ser examinadas as regras sobre construção em terreno alheio. A retirada da cerca, a adaptação da obra ou uma indenização dependem do enquadramento concreto.

Como a matrícula interfere na averbação da construção?

A averbação da construção acrescenta à matrícula informações sobre a edificação, mediante os documentos exigidos. Ela não funciona como solução automática para uma controvérsia sobre os limites do terreno. Uma divergência relevante pode exigir esclarecimentos ou regularização antes de concluir o procedimento. Para organizar a análise, a família deve separar:

Como resolver a divergência sem ampliar o conflito?

A família pode apresentar o levantamento topográfico ao vizinho e comparar os documentos dos dois imóveis. O artigo 1.297 do Código Civil reconhece o direito de exigir a demarcação entre propriedades confinantes. Se houver consenso, a solução deve ser formalizada pelo procedimento adequado. Sem acordo sobre os limites ou a propriedade da faixa, um advogado poderá avaliar a medida necessária para esclarecer a controvérsia.

Não é recomendável deslocar a cerca ou intervir na casa antes dessa conferência. Também convém revisar o projeto e os documentos usados na implantação para apurar eventuais responsabilidades. O encaminhamento deve esclarecer onde termina cada terreno, se a residência respeita esse limite e quais ajustes documentais ou construtivos são necessários. Com essas questões resolvidas, a família poderá atender às exigências aplicáveis à averbação da construção.

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