Prédio residencial proíbe aluguel pelo Airbnb e o STJ confirma que a convenção pode barrar a locação de curta temporada

Quem pensa em anunciar o apartamento para aluguel de curta temporada precisa ler a convenção do prédio antes. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que condomínios residenciais podem impedir esse tipo de locação. Em setembro de 2026, a corte afetou o assunto como recurso repetitivo e suspendeu processos em todo o país até fixar uma tese.

O que o STJ decidiu sobre aluguel por aplicativo?

Em abril de 2021, a Quarta Turma julgou o REsp 1.819.075 e admitiu a proibição. Por maioria, os ministros trataram a modalidade como contrato atípico de hospedagem. Pesaram na conclusão a alta rotatividade de pessoas e a oferta de serviços aos hóspedes. Quando a convenção define destinação residencial, o condomínio pode barrar a prática dentro do prédio.

A atividade em si foi considerada lícita. O que a decisão fez foi submetê-la às regras internas do prédio, como acontece com outras restrições de convivência. A própria convenção também pode autorizar a locação, se os moradores quiserem. Basta que a assembleia aprove a mudança com o quórum exigido.

De lá para cá, o entendimento evoluiu. A linha do tempo ajuda a entender onde a discussão está agora.

O que significa o tema virar recurso repetitivo?

Significa que o STJ escolheu processos representativos para definir uma orientação única. Enquanto isso, ações individuais e coletivas sobre o assunto ficam paradas. A relatoria é do ministro Raul Araújo, e a questão central é saber se a cláusula de destinação residencial basta para proibir a locação.

Para quem aluga ou mora no prédio, a consequência prática é a espera. Processos em andamento aguardam a definição, e novas discussões tendem a seguir a tese depois de publicada. Até lá, vale acompanhar o andamento pelo portal do tribunal.

Como saber se o meu prédio permite esse aluguel?

A resposta está na convenção e nas atas de assembleia, e não no que dizem os vizinhos. Vale ler os dois documentos com calma antes de anunciar a unidade em qualquer plataforma.

1. Peça à administradora a convenção atualizada e também o regimento interno.
2. Procure a cláusula sobre destinação das unidades.
3. Verifique se há deliberação de assembleia sobre locação de curta duração, com data e quórum.
4. Confirme as regras de acesso de visitantes na portaria.
5. Guarde cópia de tudo antes de fechar contrato com hóspedes.
6. Em caso de dúvida, consulte um advogado especializado em condomínio.

A decisão de 2021 está resumida na notícia oficial do STJ. O portal também traz o comunicado sobre a afetação do tema e a suspensão dos processos.

E quem já aluga por temporada há anos no prédio?

Quem já explora a unidade dessa forma corre risco de precisar parar, dependendo da convenção e da futura tese. O ideal é levar o tema à assembleia antes de um conflito, buscando autorização formal. Uma decisão coletiva dá segurança a todos os lados e evita disputa com o síndico.

• Autorização em assembleia reduz o risco de notificação e multa.
• Regras de portaria e cadastro de hóspedes ajudam na negociação.
• Vizinhos costumam aceitar melhor limites de ocupação e horários.
• Sem apoio da assembleia, o proprietário fica exposto a notificação e ação judicial.
• Multas previstas na convenção podem se somar a cada nova hospedagem.

Vale a pena anunciar o apartamento antes da tese?

Vale checar a convenção primeiro, porque o cenário jurídico está em transição. Anunciar sem esse cuidado pode render notificação do síndico, multa e prejuízo com cancelamentos de reservas já confirmadas. Se você pensa em alugar por temporada, que tal pedir hoje a convenção do prédio à administradora?

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