Mulher compra apartamento com terraço de 38 metros quadrados e descobre seis meses depois que a área não aparece na escritura

Quem compra um imóvel e descobre depois que parte da área não consta nos documentos tem um prazo curto para agir. Em decisão de 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou o prazo de um ano do artigo 501 do Código Civil. A contagem começa no registro do título. Para quem percebeu o problema em seis meses, ainda há tempo.

Por que um terraço pode ficar fora da escritura?

O terraço fica fora dos documentos, na maioria dos casos, porque nunca foi regularizado no Registro de Imóveis. A escritura e a matrícula descrevem só a área que existe oficialmente. A matrícula funciona como a certidão de nascimento do imóvel.

Existem situações diferentes por trás do mesmo susto. O espaço pode ter sido fechado ou ampliado sem aprovação da prefeitura. Em prédios, também pode ser área comum do condomínio. Nesse caso, o uso exclusivo cedido a uma unidade não transforma o terraço em propriedade do morador.

Cada cenário muda a solução e o valor do imóvel. Um terraço sem registro pode ficar fora da avaliação do banco, gerar exigências da prefeitura e pesar no preço numa venda futura.

Anúncios às vezes somam varandas e terraços que o cartório não reconhece. Por isso, a metragem do folheto nem sempre bate com a da matrícula.

Quanto tempo o comprador tem para agir contra o vendedor?

O comprador tem um ano, contado do registro da escritura, quando a venda foi feita pela metragem. É a chamada venda ad mensuram, em que o preço considera a área anunciada. Quando o imóvel é vendido como um todo, sem preço atrelado à área, a situação muda e pede análise mais detalhada.

O relógio começa a correr antes mesmo de a família perceber a diferença. Acompanhe as etapas que definem o prazo:

Segundo o STJ, dentro desse prazo o comprador pode pedir o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a resolução do contrato. A escolha depende do caso e deve ser feita com orientação de um advogado.

Na mesma decisão, o tribunal afastou o prazo de dez anos que o comprador pedia. Deixar para depois pode custar o direito de reclamar.

Como regularizar a área que não está no registro?

A regularização passa pela prefeitura e depois pelo cartório, onde a construção é averbada na matrícula. O caminho exato depende das regras de cada cidade e, em prédios, da convenção do condomínio.

O processo costuma ser burocrático, mas tem ordem lógica. Estes passos ajudam a começar:

1. Peça a matrícula atualizada no Registro de Imóveis.
2. Compare a área registrada com a planta aprovada na prefeitura.
3. Consulte a convenção do condomínio para saber se o terraço é área comum.
4. Contrate engenheiro ou arquiteto para o projeto de regularização.
5. Após a aprovação municipal, averbe a construção no cartório.

Vale guardar anúncio, fotos, contrato e conversas com o vendedor ou a imobiliária. Esses documentos mostram que o terraço fez parte da negociação.

Se o terraço for área comum, a regularização depende da convenção e, muitas vezes, de aprovação em assembleia. Nesse cenário, o caminho pode ser formalizar o uso exclusivo, e não a propriedade. Imobiliárias que anunciaram a área sem ressalvas também podem entrar na discussão, e um advogado avalia se cabe incluí-las.

O que fazer antes de assinar a compra de um imóvel?

Antes de assinar, compare a matrícula com o imóvel que você está visitando. Se a metragem anunciada for maior que a registrada, peça explicação por escrito antes de pagar. Se você já passou por isso, conte nos comentários como resolveu.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se