Morador constrói piscina no quintal sem avisar, mas vizinho aciona a Justiça alegando que a obra invade parte do seu terreno

Quem constrói uma piscina que avança sobre o lote vizinho corre o risco de ter a obra demolida e ainda pagar indenização. Para o Superior Tribunal de Justiça, obra que ocupa terreno alheio não está sujeita ao prazo curto de um ano e um dia. O vizinho prejudicado tem mais tempo e mais força para reagir.

Construir sem avisar o vizinho já é um problema?

Não avisar, sozinho, não é ilegal, mas invadir o terreno ao lado é. Cada proprietário pode construir no próprio lote, respeitando as regras da prefeitura e as normas de vizinhança do Código Civil. O problema começa quando a escavação ou a borda da piscina passa da divisa.

Em muitos casos, a invasão nasce de um erro de medição, e não de má-fé. O muro antigo nem sempre marca a divisa correta, e o dono da obra confia nele sem conferir a matrícula. Mesmo assim, o erro não transfere a propriedade para quem construiu. A boa-fé pode pesar na hora de decidir a solução, mas não apaga a invasão.

Invadir o terreno é diferente de desrespeitar a distância?

A diferença está em onde a obra foi erguida, e ela muda o prazo para agir. Em 2015, no REsp 1.218.605, a Terceira Turma do STJ analisou uma escada que ocupava 15 metros quadrados do lote vizinho. O tribunal concluiu que obra feita em terreno alheio não se sujeita ao prazo de ano e dia.

• Obra dentro do próprio lote, mas perto demais da divisa: prazo de um ano e um dia após a conclusão.
• Obra que ocupa parte do terreno vizinho: o prazo curto não vale, segundo o STJ.
• Janelas, terraços e varandas exigem ao menos 1,5 metro de distância do vizinho.
• Quem desrespeita as regras pode ser obrigado a demolir e a indenizar os danos.

O Código Civil também tem regras específicas para invasões pequenas feitas de boa-fé. Nesses casos, a Justiça pode trocar a demolição por indenização, avaliando o valor da obra e da área ocupada.

Como o vizinho prejudicado deve agir na prática?

O vizinho deve agir com provas técnicas, e não só com fotos e reclamações. A medição feita por profissional habilitado é o que dá segurança ao pedido. A sequência abaixo ajuda a organizar o caminho.

A decisão do tribunal pode ser lida na notícia oficial do STJ. O caso foi julgado com base no Código Civil antigo, mas a lógica segue sendo usada. Antes de começar uma obra perto da divisa, revise os pontos abaixo.

E se a piscina já estiver pronta e cheia de água?

Se a obra já está concluída, o melhor caminho costuma ser a negociação. Demolir uma piscina custa caro para quem construiu, e a briga judicial pode durar anos para os dois lados. Algumas saídas aparecem com frequência nesses acordos:

1. Compra da faixa invadida, com escritura e registro no cartório de imóveis.
2. Troca de áreas equivalentes entre os lotes, também registrada.
3. Indenização ao vizinho pelo uso da área e pela desvalorização.
4. Ajuste da obra para recuar a borda até a divisa correta.

Qualquer acordo deve ser feito por escrito e levado ao registro. Um trato de boca resolve o clima entre vizinhos, mas não protege quem vender a casa no futuro.

Vale a pena medir o terreno antes de cavar a piscina?

Vale, porque um levantamento topográfico custa bem menos que uma demolição e um processo. A conversa prévia com o vizinho também evita desconfiança e briga no futuro. Se você planeja uma obra perto do muro, que tal chamar um agrimensor antes da primeira pá de terra?

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se