Lei do aluguel muda e novas regras afetam quem mora de aluguel em todo o Brasil
A legislação nacional continua a mesma, mas tributação, reajustes e garantias exigem atenção para separar novidade de regra antiga.
Quem mora de aluguel em 2026 precisa prestar atenção às regras do contrato, mas não houve uma nova Lei do Inquilinato substituindo a legislação nacional. A base continua sendo a Lei nº 8.245/1991; o que mudou ao redor das locações envolve tributação, propostas em tramitação e maior atenção a regras que já existiam.
A Lei do Inquilinato realmente mudou em 2026?
Não houve uma nova lei nacional substituindo a Lei do Inquilinato. O texto continua sendo a principal referência para locações urbanas e mantém regras sobre aluguel, garantias, encargos, despejo e deveres de proprietários e inquilinos.
Também existem projetos discutindo reajuste, despejo e locação por temporada, mas proposta em tramitação não é regra vigente. Parte da confusão de 2026 vem de misturar projetos legislativos, reforma tributária e normas antigas.
Quais regras continuam valendo para quem mora de aluguel?
O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, responder por problemas anteriores à locação e pagar despesas extraordinárias de condomínio. O inquilino deve pagar aluguel e encargos devidos e conservar o imóvel durante o contrato.
A Lei do Inquilinato permite negociar o valor do aluguel e cláusulas de reajuste, respeitando a legislação aplicável. Algumas despesas podem ser distribuídas por contrato, mas direitos e deveres legais continuam limitando o que cada lado pode exigir.
Quatro pontos merecem atenção:
O proprietário pode exigir qualquer garantia?
Não. A lei permite caução, fiança, seguro-fiança e outras modalidades previstas no artigo 37, mas proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Essa vedação não surgiu em 2026; ela já fazia parte da legislação.
Quando a caução é em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao locatário. Exigir caução e fiador simultaneamente pode contrariar a lei.
Como funciona o reajuste do aluguel em 2026?
Não existe percentual nacional único de aumento. O reajuste depende do índice definido entre as partes, como IPCA ou IGP-M, e da variação acumulada aplicável na data de aniversário do contrato.
A legislação impede reajustes com periodicidade inferior a um ano. Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, locador ou locatário podem pedir revisão judicial para aproximar o aluguel do preço de mercado.
A reforma tributária muda o que o inquilino paga?
A reforma tributária criou regras específicas de IBS e CBS para determinadas operações imobiliárias e alcança locadores enquadrados nos critérios legais. Isso não significa que todo aluguel residencial passou automaticamente a ter um novo imposto cobrado do inquilino.
Para pessoas físicas, o regime considera critérios de receita e quantidade de imóveis, além de regras de transição. O impacto econômico pode aparecer em negociações, mas contrato e legislação continuam definindo quem deve suportar cada cobrança.
A diferença entre as regras fica mais clara assim:
O que quem mora de aluguel deve revisar no contrato agora?
Confira índice e data do reajuste, garantia, responsabilidade por condomínio, IPTU e demais encargos. Também vale guardar vistoria de entrada, comprovantes de pagamento e mensagens sobre reparos ou alterações no imóvel.
Se surgir notícia dizendo que uma “nova lei do aluguel” passou a valer em todo o Brasil, é importante verificar se existe lei publicada ou apenas projeto em tramitação. Em 2026, o texto atualizado da Lei nº 8.245/1991 continua sendo a base nacional das locações urbanas.
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