Aposentado arremata sala comercial por R$ 90 mil e a dívida de condomínio de 7 anos vem junto

Um aposentado arrematou uma sala comercial em leilão por R$ 90 mil, um valor bem abaixo do mercado. Semanas depois, descobriu que a dívida de condomínio acumulada nos últimos seis anos acompanhava o imóvel, e não o antigo proprietário devedor. O que parecia um bom negócio virou uma conta inesperada.

Por que a dívida de condomínio segue o imóvel, não a pessoa?

O Código Civil, no artigo 1.345, estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. É a chamada obrigação propter rem, que acompanha o bem independentemente de quem seja o dono atual.

Essa regra existe para proteger o condomínio, que precisa continuar recebendo as taxas necessárias para manter as áreas comuns, mesmo diante da troca de proprietários ao longo do tempo.

O edital do leilão precisa informar essa dívida?

Deveria, e boa parte dos problemas nesse tipo de arrematação nasce justamente de editais incompletos ou pouco claros sobre pendências existentes.

• Certidão de débitos condominiais: documento que deveria constar no processo de leilão antes da arrematação.
• Valor de avaliação do imóvel: comparar com o valor de mercado ajuda a identificar se a dívida já estava embutida no desconto.
• Cláusula sobre responsabilidade: alguns editais preveem expressamente quem arca com débitos anteriores.

Sem essas informações claras, o arrematante pode até questionar judicialmente a validade do leilão ou buscar abatimento no valor pago.

É possível reduzir ou negociar essa dívida herdada?

Sim, condomínios costumam aceitar negociação de débitos antigos, especialmente para garantir o recebimento rápido de pelo menos parte do valor. Descontos em multas e juros são comuns nesse tipo de acordo.

Apresentar o novo titular como responsável já disposto a regularizar a situação também ajuda a evitar cobranças judiciais adicionais movidas pelo próprio condomínio.

O arrematante pode buscar o antigo dono para reaver o prejuízo?

Em tese sim, mas na prática costuma ser difícil, já que devedores que chegam a perder o imóvel em leilão geralmente não têm outros bens para responder pela dívida de condomínio anterior.

Por isso, a prevenção antes do lance vale muito mais do que qualquer tentativa de cobrança posterior contra quem já perdeu o imóvel para o leilão.

Vale a pena investir em leilões de imóveis mesmo com esse risco?

Vale, desde que a pesquisa prévia seja feita com cuidado redobrado. A diferença entre um bom negócio e uma dor de cabeça está justamente na checagem completa de dívidas antes de dar o lance.

Se você pretende participar de um leilão, não pule a etapa de pesquisa documental: essa certidão de débitos pode mudar completamente a conta final.

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