Morador, você fiscaliza quem fiscaliza o seu condomínio?

Existe uma figura no condomínio que recebe cobrança de todos os lados: o síndico. O morador pergunta sobre a obra, o vazamento, o elevador, o funcionário, o boleto, a pintura, a segurança e até sobre aquilo que muitas vezes nem depende diretamente dele.

Faz parte.

Mas existe uma pergunta que fazemos muito pouco: e quem está fiscalizando quem fiscaliza?

O conselho fiscal não deveria existir apenas para aparecer na assembleia e dizer que “as contas foram analisadas”. Se ele exerce uma função de fiscalização, o morador também precisa conseguir perceber se essa fiscalização está acontecendo de verdade.

E não é preciso ser contador, advogado ou especialista em administração condominial para começar.

Faça perguntas simples.

1 — Qual é a arrecadação mensal do nosso condomínio?

Essa talvez seja a pergunta mais básica de todas. Se o condomínio arrecada R$ 300 mil por mês, estamos falando de uma operação de R$ 3,6 milhões por ano.

O conselho conhece esse número?

Se não conhece nem aproximadamente quanto dinheiro entra todos os meses, fica difícil imaginar como está acompanhando a saúde financeira do condomínio.

2 — Quanto gastamos por mês?

Arrecadar R$ 300 mil não significa estar financeiramente saudável. O condomínio pode estar gastando R$ 320 mil.

É preciso conhecer entrada e saída.

Pergunte ao conselho se as despesas estão dentro do orçamento aprovado e quais contas apresentaram os maiores aumentos nos últimos meses.

3 — Existe déficit? De quanto?

Essa pergunta deveria ser absolutamente normal em qualquer condomínio.

Estamos fechando o mês no azul ou no vermelho?

Existe déficit acumulado?

Se existe, qual é o tamanho?

E principalmente: por que ele existe?

Um conselho que acompanha as contas deveria conseguir explicar isso de maneira simples.

4 — Quanto temos disponível em caixa?

Não basta olhar o saldo bancário e comemorar.

Parte daquele dinheiro pode pertencer ao fundo de reserva, outra parte pode estar comprometida com obras, provisões ou despesas futuras.

Pergunte quanto existe de recurso efetivamente disponível e quanto está vinculado a finalidades específicas.

5 — Qual é a nossa inadimplência?

Se o condomínio deveria arrecadar R$ 300 mil e uma parcela relevante não entra, alguém precisa acompanhar isso.

Qual é o percentual de inadimplência?

Está aumentando ou diminuindo?

Quanto existe acumulado para receber?

O conselho acompanha essa evolução?

6 — Quais são os cinco maiores contratos do condomínio?

Essa pergunta é maravilhosa pela simplicidade.

Peça os valores dos principais contratos: administradora, segurança ou portaria, limpeza, elevadores, manutenção e outros serviços relevantes.

Depois pergunte: quanto cada um custa por mês e por ano?

Um contrato de R$ 20 mil mensais não é apenas um contrato de R$ 20 mil. São R$ 240 mil por ano saindo do caixa do condomínio.

O conselho sabe quais contratos mais pesam no orçamento?

7 — Quando esses contratos foram reajustados pela última vez?

Não é necessário discutir cada compra de lâmpada enquanto contratos de centenas de milhares de reais passam praticamente despercebidos.

Qual foi o reajuste?

Estava previsto contratualmente?

Houve negociação?

O preço continua compatível com o serviço entregue?

Fiscalização também é olhar para onde está o dinheiro grande.

8 — Quanto gastamos fora do orçamento?

Imprevistos existem.

O problema começa quando o extraordinário vira rotina.

Pergunte quais despesas relevantes não estavam previstas no orçamento aprovado e por que foram necessárias.

Isso ajuda o morador a entender se o orçamento está funcionando como instrumento de gestão ou apenas como um documento apresentado uma vez por ano.

9 — O conselho encontrou alguma divergência nos últimos 12 meses?

Essa pergunta é especialmente interessante.

Fiscalizar não significa necessariamente encontrar irregularidades. Mas um conselho atuante provavelmente faz perguntas, pede esclarecimentos, identifica variações ou registra recomendações.

Se durante anos absolutamente tudo está sempre perfeito, vale perguntar como a análise está sendo feita.

10 — Onde estão registrados os pareceres e questionamentos do conselho?

Fiscalização séria deixa rastro.

Pareceres, recomendações, solicitações de esclarecimentos e respostas deveriam ser minimamente documentados.

Isso protege o conselho, protege o síndico e principalmente protege o condomínio.

O conselho não existe para governar no lugar do síndico

Existe ainda outro cuidado importante.

Fiscalizar não significa administrar.

Um conselho ativo pode ser excelente. Um conselho que tenta assumir informalmente a gestão pode criar outro problema.

Quando conselheiros começam a determinar fornecedores, interferir constantemente na operação, criar vetos sem fundamentação, transformar divergências pessoais em obstáculos administrativos ou utilizar informações para alimentar disputas políticas, é preciso observar com atenção.

Da mesma forma, um conselho que simplesmente concorda com tudo também não está necessariamente cumprindo bem sua função.

O condomínio não precisa de um conselho “do síndico”.

Também não precisa de um conselho “contra o síndico”.

Precisa de um conselho do condomínio.

Faça um teste na próxima assembleia

Você não precisa chegar com acusações.

Faça cinco perguntas:

Quanto arrecadamos por mês?
Quanto gastamos?
Existe déficit e qual é o valor?
Qual é a inadimplência?
Quais são os cinco maiores contratos e quanto eles representam por ano?

Observe as respostas.

Se síndico, administradora e conselho conhecem esses números, conseguem explicá-los e apresentam documentos que os sustentam, existe um ótimo ponto de partida para uma gestão transparente.

Se ninguém sabe responder, talvez tenhamos encontrado uma questão muito mais importante do que várias das discussões que ocupam horas das nossas assembleias.

Porque estamos falando de dinheiro coletivo.

Mas existe algo ainda maior por trás dele.

Estamos falando do prédio onde você comprou um imóvel de R$ 500 mil, R$ 1 milhão, R$ 2 milhões ou muito mais.

Um conselho desatento pode deixar problemas passarem. Um conselho político pode ajudar a paralisar uma gestão. Um conselho omisso pode assistir ao patrimônio deteriorar. E uma guerra permanente entre gestão e fiscalização pode fazer projetos importantes simplesmente não acontecerem.

Por isso, morador, fiscalize o síndico.

Mas aprenda também a fiscalizar quem fiscaliza.

Não para criar mais uma guerra dentro do condomínio.

Justamente para evitar uma.

No final, a pergunta não é quem está do lado de quem.

A pergunta é quem está cuidando do seu patrimônio.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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