Inquilino paga 12 meses de aluguel antecipado e novo proprietário exige que apartamento seja desocupado em 30 dias
A venda ocorre cinco meses após o início da locação e coloca em disputa o prazo de saída, o contrato registrado e os valores já pagos.
Marcelo fechou o contrato diretamente com Renato e entregou R$ 28 mil para garantir um ano de moradia. Cinco meses depois, o apartamento foi vendido a Vinícius, que informou precisar do imóvel para morar e exigiu a entrega das chaves em 30 dias, apesar dos sete meses restantes do período ajustado.
O novo proprietário pode exigir a saída em apenas 30 dias?
Na venda de imóvel alugado, a Lei do Inquilinato estabelece regra específica. Em princípio, o adquirente pode denunciar a locação, mas deve conceder 90 dias para a desocupação, e não apenas 30 dias.
Esse direito precisa ser exercido em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso. Se o comprador não fizer a denúncia nesse período, a lei presume concordância com a manutenção da locação.
Quando o contrato continua válido mesmo depois da venda?
A principal exceção ocorre quando a locação é por prazo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbada na matrícula do imóvel. Nessa situação, o comprador deve respeitar a duração contratual.
Um contrato de 12 meses, sozinho, não garante essa proteção perante o adquirente. É necessário verificar se a cláusula existe e se a averbação foi feita, porque esses elementos podem impedir a retomada antes do término.
Os R$ 28 mil antecipados obrigam Vinícius a manter a locação?
O pagamento antecipado demonstra que Marcelo cumpriu economicamente o acordo firmado com Renato, mas não substitui os requisitos do artigo 8º para tornar o contrato oponível ao comprador. O dinheiro pago e a permanência no imóvel são questões relacionadas, porém juridicamente diferentes.
Há ainda outro ponto: a lei restringe a cobrança antecipada de aluguel em locações comuns, ressalvadas hipóteses específicas. Por isso, também importa saber se Renato exigiu os 12 meses antecipados e quais garantias existiam no contrato.
Quatro documentos ajudam a esclarecer a situação:
Quem deve devolver o dinheiro dos meses que não forem usados?
Se a locação terminar antes do período já pago, Marcelo pode discutir a restituição correspondente ao tempo não usufruído. A definição de quem responde depende do contrato, das condições da venda e de eventual transferência de obrigações entre Renato e Vinícius.
Se os R$ 28 mil representavam exclusivamente 12 aluguéis iguais, sete doze avos correspondem a cerca de R$ 16,3 mil. É apenas um cálculo proporcional: encargos, descontos ou outras parcelas podem alterar o valor efetivamente discutido.
O fato de Vinícius precisar do apartamento para morar muda o prazo?
Na alienação durante a locação, a intenção de uso próprio não reduz o prazo de 90 dias previsto para o adquirente. O fundamento da retomada, nesse cenário, é a venda e a posição jurídica do novo proprietário.
O prazo de 30 dias aparece em outras hipóteses da Lei do Inquilinato, mas não deve ser confundido com a regra específica aplicável à aquisição de imóvel já alugado.
Três cenários concentram as principais diferenças:
O que Marcelo deve verificar antes de entregar as chaves?
Marcelo deve conferir a matrícula atualizada, o contrato, a cláusula de vigência e a data em que a venda foi registrada. Também deve preservar o comprovante dos R$ 28 mil e qualquer recibo que discrimine o período pago.
Se Vinícius mantiver a exigência de 30 dias, a diferença para o prazo legal merece ser formalmente questionada. Ao mesmo tempo, Marcelo deve separar a discussão sobre permanecer no imóvel daquela referente à devolução dos valores correspondentes aos meses que eventualmente não utilizar.
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