Todo mês acontece a mesma coisa. O boleto chega e, durante alguns segundos, muita gente olha para aquele valor tentando entender como pode custar tanto simplesmente morar no próprio apartamento.

A sensação não é absurda. Você comprou o imóvel, paga IPTU, energia, água em muitos casos, seguro, financiamento para quem ainda tem, e então aparece mais uma conta que facilmente pode passar de mil, dois mil ou vários milhares de reais. O nome dela é condomínio, mas o problema começa justamente aí. A palavra é genérica demais para explicar tudo o que está sendo comprado.

Depois de muitos anos trabalhando com condomínios, percebi que talvez uma das maiores falhas do nosso mercado seja nunca ter explicado direito isso para o morador. Entregamos um boleto com um número e esperamos que ele compreenda sozinho o que existe atrás dele.

E existe muita coisa.

Você não paga condomínio porque tem um síndico. Também não paga simplesmente para alguém limpar o corredor, receber encomendas e manter a piscina funcionando. Você paga porque decidiu morar em uma propriedade particular que depende diariamente de uma estrutura coletiva.

Seu apartamento termina na porta. Sua vida no prédio, não.

Para chegar em casa, alguém precisa controlar a entrada. O elevador precisa funcionar. A garagem precisa abrir. As luzes precisam acender. A água precisa chegar. As bombas precisam operar. O lixo precisa desaparecer. As áreas precisam ser limpas. Funcionários precisam receber salários. Empresas precisam cumprir contratos. Equipamentos precisam ser mantidos. Seguro precisa existir. Impostos e obrigações precisam ser pagos.

O curioso é que quase tudo isso só chama atenção quando para de funcionar.

Ninguém acorda numa terça feira particularmente feliz porque a bomba de recalque funcionou durante a madrugada. Ninguém entra no elevador pensando que foi uma ótima experiência ele ter chegado ao décimo andar. Ninguém manda mensagem no grupo agradecendo porque o portão abriu.

É justamente quando tudo funciona que parece não haver nada acontecendo.

Talvez aí esteja uma das razões pelas quais a taxa condominial incomoda tanto. Uma parte relevante do dinheiro é usada para comprar coisas que o morador não percebe.

Manutenção é um ótimo exemplo. Trocar uma peça antes que ela quebre não produz espetáculo. Revisar um equipamento também não. Limpar uma caixa d’água corretamente, testar um sistema, manter bombas, verificar instalações ou cumprir determinadas obrigações técnicas raramente rende elogio em assembleia.

Mas deixe de fazer.

De repente, aquilo que parecia gasto vira urgência.

Existe outra confusão bastante comum. O morador compara a administração do condomínio com a administração da própria casa. É compreensível, mas são economias diferentes.

Na sua casa, se a torneira estiver pingando, você pode decidir consertar no mês que vem. Se quiser pintar a parede sozinho no sábado, problema seu. Se comprar um produto ruim e ele quebrar, provavelmente o prejuízo termina em você.

Num condomínio, uma decisão ruim pode atingir dezenas ou centenas de famílias e um patrimônio de valor enorme. Existem funcionários, terceiros, contratos, responsabilidades, equipamentos, normas, seguros e riscos que simplesmente não aparecem dentro de um apartamento.

Por isso uma frase que ouço com frequência sempre me chama atenção: “Mas é só um prédio.”

Não é.

Alguns condomínios são pequenas empresas sem finalidade de lucro, embora juridicamente e administrativamente tenham suas particularidades. Possuem orçamento relevante, folha, prestadores, compras recorrentes, infraestrutura técnica e uma quantidade impressionante de interesses convivendo no mesmo endereço.

Só que existe uma diferença importante para uma empresa comum.

Ninguém escolheu seus sócios.

Você compra um apartamento e, junto com ele, entra numa sociedade prática com o sujeito do andar de cima, a família do bloco ao lado, o investidor que aluga a unidade, a senhora que mora ali há trinta anos e o proprietário que aparece uma vez por ano.

Todos precisam financiar a mesma estrutura.

Mas não necessariamente desejam a mesma estrutura.

A família com crianças valoriza o playground. Quem não tem filhos talvez nunca entre nele. O morador que trabalha em casa pode se preocupar muito com silêncio. Quem passa o dia fora pode priorizar segurança. O proprietário que pretende vender em dois anos olha para valorização. O aposentado que pretende morar ali pelo resto da vida pode pensar de outra maneira.

E todos recebem o boleto.

É aí que a discussão sobre condomínio deixa de ser apenas financeira e fica interessante.

Porque ninguém gosta de pagar por aquilo que não usa.

Só que condomínio não funciona exatamente pela lógica do uso individual. Ele funciona pela sustentação de uma estrutura coletiva.

Você pode morar no primeiro andar e praticamente não usar o elevador. Ele continua fazendo parte do prédio.

Pode nunca entrar na piscina.

Pode não usar a academia.

Pode receber poucas encomendas.

Pode não ter carro.

Ainda assim, existe uma infraestrutura comum que precisa permanecer funcionando porque ela compõe o lugar onde todos moram e, em diferentes medidas, o patrimônio que possuem.

Isso não significa que toda taxa condominial esteja correta.

Muito pelo contrário.

Condomínio também desperdiça dinheiro. Contrata mal. Mantém contratos ruins por comodidade. Compra sem planejamento. Faz manutenção apenas quando quebra. Tem estrutura maior do que precisa. Há gestões que não negociam e outras que simplesmente repetem despesas porque “sempre foi assim”.

O morador deveria questionar tudo isso.

Mas existe uma diferença enorme entre perguntar “por que custa isso?” e simplesmente concluir “está caro”.

Preço e desperdício não são sinônimos.

Um condomínio pode ser caro e muito bem administrado. Outro pode ter uma taxa relativamente baixa enquanto acumula manutenção atrasada, caixa insuficiente e problemas que alguém terá de pagar no futuro.

Aliás, esse é um dos truques mais perigosos do boleto condominial: às vezes ele parece barato porque parte da conta ainda não chegou.

A fachada adiada não desapareceu. O elevador envelhecendo não ficou mais novo. A impermeabilização esquecida continua envelhecendo. Equipamentos sem manutenção continuam acumulando risco.

É possível economizar durante anos simplesmente empurrando despesas para o próximo síndico, para a próxima assembleia ou para o próximo proprietário.

Durante algum tempo, parece eficiência.

Até chegar o rateio extraordinário.

Talvez por isso a pergunta mais inteligente não seja “meu condomínio está caro?”.

É tentar entender o que estou recebendo, quanto custa manter essa estrutura e quanto estamos deixando para pagar depois.

Essa conversa também mudaria a relação entre síndicos e moradores. Prestação de contas não deveria ser apenas uma coleção de documentos para provar que ninguém roubou dinheiro. Deveria ajudar o morador a entender economicamente o lugar onde mora.

Quanto custa segurança?

Quanto custa gente?

Quanto custa manter os equipamentos?

Quanto estamos gastando corrigindo problemas que poderiam ter sido evitados?

Quanto existe reservado para aquilo que sabemos que precisará ser feito?

Onde estamos desperdiçando?

Quando o morador entende essas respostas, o boleto deixa de ser apenas um número.

E talvez exista uma última coisa que quase nunca contamos a quem compra um apartamento.

Você não comprou apenas os metros quadrados atrás da sua porta.

Comprou também uma pequena participação em uma estrutura que envelhece todos os dias, emprega pessoas, consome energia, precisa de manutenção, assume riscos e nunca fecha para balanço.

Ela funciona às três da manhã, no domingo, no Natal e quando você está viajando.

É por isso que você paga condomínio.

A discussão realmente interessante começa depois: se vamos pagar todos os meses para sustentar essa pequena cidade particular, deveríamos entender muito melhor para onde o dinheiro vai e, principalmente, que tipo de lugar estamos construindo com ele.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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