Exigir caução e fiador no mesmo contrato de locação contraria a Lei do Inquilinato. O proprietário pode escolher uma modalidade de garantia para proteger o pagamento do aluguel e dos encargos, mas não pode acumular duas delas. O fato de o inquilino ter aceitado e assinado o documento não afasta a proibição legal.

Quais garantias podem ser exigidas na locação?

O artigo 37 da Lei nº 8.245 permite que o locador escolha uma das modalidades previstas. A garantia costuma permanecer até a entrega efetiva das chaves, inclusive quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição contratual diferente.

As modalidades autorizadas são:

• Caução em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
• Fiança prestada por uma ou mais pessoas.
• Seguro de fiança locatícia contratado para a locação.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Por que caução e fiador não podem aparecer juntos?

O parágrafo único do artigo 37 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A finalidade é impedir proteção excessiva ao locador, que já possui uma garantia para cobrar aluguéis, condomínio, danos e outros encargos abrangidos pelo acordo.

O que acontece com a caução paga no início?

A caução em dinheiro não pode superar três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário quando a quantia for levantada. Se o dinheiro ficou diretamente com o proprietário, o inquilino pode pedir extrato, comprovante do depósito e memória de cálculo da atualização.

Ao identificar a dupla garantia, as partes podem formalizar um aditivo escolhendo apenas uma modalidade. Se mantiverem o fiador, o locatário pode solicitar a devolução da caução com os rendimentos correspondentes. Se optarem pela caução, devem providenciar a liberação expressa do fiador em documento assinado.

Qual das duas garantias fica válida?

A nulidade recai sobre a acumulação, mas a definição da garantia que permanecerá pode depender da redação do contrato, da ordem em que foram constituídas e das circunstâncias da negociação. O inquilino não deve retirar dinheiro, considerar o fiador liberado ou deixar de pagar o aluguel por conta própria. Sem acordo, a questão pode precisar de análise judicial.

Para registrar o problema, convém reunir:

• Contrato de locação e eventuais aditivos.
• Comprovante do pagamento da caução.
• Ficha cadastral e documentos assinados pelo fiador.
• Mensagens trocadas com o proprietário ou a imobiliária.
• Extrato da poupança destinada à garantia.
• Recibos de aluguel e encargos pagos durante a locação.

Como o inquilino pode corrigir a situação depois de dois anos?

O primeiro passo é notificar o proprietário ou a imobiliária por escrito, apontando a duplicidade e propondo a manutenção de apenas uma garantia. O documento pode pedir a devolução atualizada da caução ou a exoneração formal do fiador. Qualquer alteração deve constar em aditivo, com identificação das partes, data e assinatura.

Se o locador recusar a correção, o inquilino pode procurar orientação jurídica e pedir o reconhecimento da nulidade da garantia locatícia acumulada. A Lei do Inquilinato também trata a exigência de mais de uma modalidade como contravenção penal. Ainda assim, aluguéis e encargos continuam devidos, pois a irregularidade da garantia não autoriza abandonar as demais obrigações do contrato.

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