Proprietário aluga apartamento mobiliado por R$ 5.200, inquilino devolve sofá com mancha e TV com tela trincada, e laudo pericial mostra que danos causados por mudança não são de responsabilidade do locatário

Fernando, nome fictício, alugou um apartamento mobiliado por R$ 5.200 mensais em uma região valorizada da cidade. O contrato incluía sofá de couro, televisor de 65 polegadas, mesa de jantar, cama box e eletrodomésticos. Após dois anos de locação, devolveu o imóvel com o sofá apresentando uma mancha escura no assento e a TV com uma trinca na parte inferior da tela. O proprietário cobrou R$ 7 mil em reparos, alegando mau uso. Fernando contestou. O laudo pericial concluiu que ambos os danos eram compatíveis com impacto mecânico durante transporte, não com uso cotidiano.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a devolução de imóvel mobiliado?

A Lei nº 8.245/91 trata do tema no artigo 23, inciso III: o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Para apartamentos mobiliados, essa regra se estende a cada item listado na vistoria de entrada. Se o sofá foi entregue em perfeito estado e devolvido com rasgos por negligência, o conserto é responsabilidade do morador. Se o tecido desbotou pelo tempo, o custo é do proprietário.

A distinção entre desgaste natural e dano por mau uso é o ponto central de praticamente todos os conflitos envolvendo locação de imóveis equipados. E essa distinção depende de um documento que muita gente subestima: a vistoria.

Por que o laudo pericial inocentou o inquilino nesse caso?

O perito analisou a mancha no sofá e identificou que ela era compatível com contato prolongado com material de embalagem úmido, como plástico bolha ou papelão molhado encostado durante o transporte. A trinca na TV apresentava padrão radial de impacto na borda inferior, indicando que o aparelho sofreu pressão pontual, provavelmente ao ser apoiado em superfície irregular ou ao receber peso de outro objeto durante a mudança.

Nenhum dos dois danos era compatível com uso doméstico normal. O ConJur registrou caso semelhante em que a Justiça anulou cobrança de R$ 2,5 mil ao constatar que o laudo de vistoria foi feito sem a participação do locatário. O entendimento dos tribunais é claro: a prova precisa ser bilateral e consistente para fundamentar qualquer cobrança.

A vistoria de entrada realmente protege o inquilino em imóvel mobiliado?

A vistoria é a única prova documental capaz de comparar o estado dos móveis na entrega e na devolução. Em locações com mobília, ela precisa ser muito mais detalhada do que em imóveis vazios. Cada item deve ser descrito individualmente, com registro fotográfico, marca, modelo e estado de conservação. Uma foto do sofá com boa iluminação vale mais do que uma página de descrição genérica.

O TJDFT já firmou entendimento de que o laudo de vistoria produzido de forma unilateral pelo locador, sem a presença ou concordância do inquilino, não tem força probatória suficiente para fundamentar pedido de indenização. A vistoria precisa ser bilateral para valer como prova.

• Fotografe cada móvel individualmente, com close em detalhes de estado, marcas e imperfeições preexistentes.
• Registre marca, modelo e número de série de eletroeletrônicos como TV, geladeira e máquina de lavar.
• Inclua a data das fotos e peça que o proprietário ou a imobiliária assine o relatório junto com você.
• Guarde uma cópia da vistoria de entrada durante todo o período de locação e por pelo menos um ano após a devolução.

O inquilino pode ser cobrado por dano que já existia antes dele entrar?

Não, desde que a vistoria de entrada comprove que o problema já existia. Sem esse documento, a palavra do proprietário e a do locatário ficam em pé de igualdade, e o conflito só se resolve por perícia judicial. A perícia tem custo, demanda tempo e depende da avaliação de um profissional nomeado pelo juiz, o que torna o processo mais longo e incerto para ambas as partes.

Quando o imóvel é alugado por meio de imobiliária, a empresa intermediadora tem a obrigação de conduzir vistorias detalhadas na entrada e na saída. Se a imobiliária falhar nessa função, ela pode ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos que a ausência de documentação causar.

1. Na entrada, exija vistoria completa com fotos e assinatura de ambas as partes.
2. Durante o contrato, comunique por escrito qualquer dano que perceber nos móveis ou no imóvel.
3. Na saída, solicite vistoria conjunta e compare o estado atual com os registros da entrada.
4. Se houver divergência sobre a causa de algum dano, peça perícia técnica antes de aceitar qualquer cobrança.

Um laudo pode mudar completamente o resultado de uma disputa por danos?

A história de Fernando mostra que sim. Sem a perícia, ele teria sido responsabilizado por R$ 7 mil em reparos que não causou. O laudo técnico identificou que os danos eram incompatíveis com uso doméstico e compatíveis com impacto durante o transporte. A prova pericial deslocou a responsabilidade do inquilino para a equipe de mudança, protegendo quem cuidou do imóvel durante dois anos.

Se você aluga ou pretende alugar um apartamento mobiliado, trate a vistoria como o documento mais importante do contrato. Cada foto tirada na entrada pode economizar milhares de reais na saída. E se algum dia o proprietário cobrar por um dano que você não causou, lembre-se: a perícia existe para separar a verdade da suposição.

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