Família herda terreno do avô mas descobre que a prefeitura abriu uma rua sobre parte do lote há 30 anos sem decreto de desapropriação e agora deve indenização retroativa

Dona Marlene, 61 anos, viúva, recebeu o lote do avô por herança em 2021. Ao tentar regularizar o imóvel no cartório de registro, tomou um susto: metade da área aparecia como via pública no mapa da prefeitura. A rua existia há três décadas, com asfalto, calçada e até poste de iluminação. O problema é que nenhum decreto de desapropriação foi publicado. Nenhuma indenização foi paga. O poder público simplesmente ocupou o terreno e fez a obra.

O que é a desapropriação indireta e por que ela é ilegal?

A desapropriação indireta acontece quando o poder público ocupa um terreno particular, dá a ele uma destinação pública e não segue o procedimento legal. A Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XXIV, é clara: a desapropriação só pode ocorrer por necessidade ou utilidade pública, mediante justa e prévia indenização em dinheiro.

Quando a prefeitura ignora essas etapas, ela age como esbulhadora da propriedade privada. O Tribunal de Justiça de São Paulo já classificou essa conduta como apossamento administrativo indevido e condenou municípios a pagar indenização aos proprietários. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento semelhante em diversos julgamentos.

Quais direitos o proprietário do lote invadido pelo poder público tem?

Uma vez que o terreno recebeu destinação pública, como uma rua ou praça, a reintegração de posse deixa de ser viável. O imóvel já foi incorporado ao patrimônio coletivo. Nesse cenário, o direito de propriedade se transforma em direito à reparação financeira. O proprietário pode buscar dois caminhos principais.

• A ação de indenização por desapropriação indireta, que tem natureza real. O prazo para ajuizá-la é de 10 anos, conforme o Tema Repetitivo 1.019 do STJ, seguindo a lógica da usucapião extraordinária do Código Civil de 2002.
• O pedido de cessação da cobrança de IPTU sobre a área ocupada. Se o município usa o terreno como via pública, não faz sentido cobrar imposto territorial do antigo dono pela porção que já não lhe pertence de fato.

A indenização deve corresponder ao valor de mercado do imóvel na data da avaliação judicial, acrescida de juros compensatórios e correção monetária. A prova pericial, elaborada por engenheiro avaliador nomeado pelo juiz, é peça central do processo.

A família que herdou o lote pode pedir a indenização retroativa?

Sim, desde que observe uma regra importante definida pelo STJ. O Tema 1.004 estabelece que quem comprou o terreno depois da ocupação pelo poder público, de forma onerosa, não tem legitimidade para pedir a indenização. A lógica é que o preço pago já teria considerado a perda da área.

No caso de herança, a situação é diferente. O herdeiro recebe o imóvel na condição jurídica em que ele se encontrava. Se o avô era proprietário antes da ocupação e nunca foi indenizado, o direito à reparação se transmite aos sucessores. É essencial provar que a propriedade foi anterior ao apossamento administrativo.

Como evitar que o direito à reparação por apossamento administrativo prescreva?

O prazo de 10 anos começa a correr a partir da ocupação efetiva do terreno pelo município. Se já passaram mais de dez anos, a ação pode ser barrada por prescrição. Ainda assim, tribunais analisam caso a caso se o proprietário teve conhecimento da invasão e em que momento ela se consumou.

Se você herdou um lote e percebeu que parte dele virou rua ou praça sem aviso, procure um advogado especializado em direito administrativo o quanto antes. Consulte a decisão do TJ-SP sobre desapropriação indireta no Conjur para entender como a justiça trata esses casos. O relógio não para, e cada dia conta contra o seu direito.

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