Durante anos, o mercado condominial repetiu que a principal decisão de um condomínio ao contratar um síndico profissional era o valor da proposta. Entretanto, uma análise de atas de assembleias revela uma realidade bem diferente: a escolha costuma ser muito mais emocional, prática e baseada em percepção de segurança do que financeira.

Ao analisar as discussões registradas em assembleias de eleição, foi possível identificar os fatores que aparecem com maior frequência durante os debates entre moradores. Como uma mesma ata pode registrar diversos argumentos favoráveis ou contrários aos candidatos, os percentuais ultrapassam 100%.

O resultado revela uma mudança importante na forma como os condomínios escolhem seus gestores.

1. Presença física comprovada supera qualquer promessa

O fator mais citado nas atas foi a presença física comprovada, aparecendo em aproximadamente 61% das discussões.

Curiosamente, esse também é um dos diferenciais mais baratos para um síndico oferecer.

Em um condomínio, cinco candidatos participaram da eleição. Apenas um deles visitou previamente o edifício, conversou com moradores, percorreu as áreas comuns e chegou à assembleia demonstrando conhecer os problemas locais. Foi eleito por unanimidade.

Em outro caso, um candidato venceu por oferecer visitas diárias simplesmente porque morava em frente ao condomínio, derrotando um concorrente que possuía uma estrutura operacional maior e cobrava menos.

As atas deixam claro que existe um medo crescente do chamado “síndico fantasma” — aquele profissional que administra dezenas de condomínios, mas raramente aparece.

Por isso, promessas genéricas como “estarei sempre disponível” perderam força. Os moradores querem compromisso objetivo.

Uma proposta que informa quantidade de visitas semanais, duração média de cada visita, horários previstos e forma de atendimento emergencial costuma transmitir muito mais segurança do que discursos vagos.

2. Reputação pesa quase tanto quanto currículo

Logo atrás aparece a confiança e reputação comprovada (54%).

Os moradores buscam referências.

Querem conversar com outros condomínios, verificar histórico, entender como o profissional atua quando surgem conflitos.

Hoje, a indicação de um cliente satisfeito possui um peso enorme durante uma assembleia.

3. Transparência deixou de ser diferencial

A prestação de contas aparece em 53% das discussões.

Isso demonstra uma mudança interessante.

Os moradores já não enxergam transparência como um bônus.

Ela passou a ser considerada obrigação mínima.

Quem consegue demonstrar processos claros de contratação, prestação de contas organizada, critérios objetivos para compras e facilidade de acesso às informações tende a conquistar maior credibilidade.

4. Comunicação influencia diretamente a eleição

Quase metade das assembleias analisadas mencionou a comunicação.

Os moradores querem síndicos acessíveis.

Responder mensagens.

Explicar decisões.

Traduzir assuntos técnicos.

Prestar contas antes que as dúvidas apareçam.

A capacidade de comunicar tornou-se praticamente uma competência técnica da profissão.

5. Experiência continua importante, mas não decide sozinha

Experiência e conhecimento técnico aparecem em 41% das atas.

É um requisito relevante.

Porém, o estudo mostra que um excelente currículo pode perder força quando o candidato transmite pouca disponibilidade ou pouca proximidade com os moradores.

O preço surpreende

Talvez o dado mais curioso seja aquilo que praticamente não aparece como fator decisivo.

Embora propostas financeiras sejam debatidas, o menor preço raramente foi o argumento vencedor.

Diversas atas mostram moradores afirmando preferir pagar um pouco mais por um profissional presente, organizado e acessível do que economizar e enfrentar problemas de gestão posteriormente.

Isso muda completamente a lógica comercial do mercado.

Muitos síndicos ainda tentam vencer concorrências reduzindo honorários.

As atas sugerem exatamente o contrário.

Os candidatos mais bem-sucedidos costumam vender segurança, presença, método e confiança.

O novo perfil de síndico que os condomínios procuram

Os dados mostram que o mercado está amadurecendo.

Os moradores não procuram apenas alguém para cumprir obrigações administrativas.

Eles procuram um gestor presente.

Alguém que conheça o prédio.

Que apareça.

Que responda.

Que explique.

Que inspire confiança.

No fim das contas, a eleição de um síndico profissional parece seguir uma lógica bastante simples.

Os moradores não elegem quem promete mais.

Eles elegem quem consegue demonstrar, antes mesmo da posse, que já começou a cuidar do condomínio.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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