STF decide: cobrança de taxas condominiais em atraso pode perder validade após cinco anos

O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão no Tema Repetitivo 949: o prazo para que um condomínio cobre judicialmente taxas atrasadas é de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Passado esse prazo sem ação, a pretensão judicial se extingue.

O que o STJ decidiu sobre a prescrição de taxas condominiais?

Por unanimidade, os ministros da Segunda Seção aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício exerça a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.” A decisão vincula todos os tribunais do país e encerrou anos de divergência sobre o tema.

A base legal é o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil de 2002, que trata de dívidas líquidas constantes em instrumento público ou particular. No caso de cobrança de cotas condominiais, ocorrendo a prescrição, há o afastamento da exigibilidade do crédito, não sendo possível a reivindicação do valor devido por parte do condomínio na esfera judicial. Isso vale tanto para taxas ordinárias quanto para extraordinárias.

Como o prazo funciona na prática para cada tipo de cobrança?

O prazo prescricional quinquenal tem como termo inicial o dia seguinte ao vencimento da prestação, alinhado ao princípio da actio nata, segundo o qual a pretensão surge quando o credor poderia tê-la exercido pela primeira vez. Na prática, isso significa que cada parcela tem seu próprio prazo, contado individualmente.

O resumo das situações mais comuns e seus impactos:

O que interrompe o prazo e faz a contagem reiniciar do zero?

Esse é o ponto que mais surpreende moradores que acreditavam que a dívida estava prestes a prescrever. A prescrição não corre de forma ininterrupta em qualquer situação: alguns atos do devedor ou do credor zeram o contador completamente.

As causas de interrupção mais comuns no contexto condominial:

• Pagamento parcial da dívida: qualquer valor pago sobre parcelas atrasadas é interpretado como reconhecimento da dívida e reinicia o prazo prescricional de todas as parcelas envolvidas.
• Reconhecimento escrito: assinar qualquer documento reconhecendo o débito, mesmo que seja uma proposta de parcelamento, interrompe o prazo.
• Citação em ação judicial: a partir do momento em que o condomínio ajuíza a ação e o morador é citado, a prescrição das parcelas incluídas no processo é interrompida.
• Protesto extrajudicial do boleto: o protesto em cartório também interrompe a prescrição da parcela protestada.
• Notificação formal enviada pelo condomínio: dependendo do caso e do conteúdo, pode ser considerada como interrupção pelo juiz.

Dívida prescrita significa dívida apagada?

Quase isso, e o detalhe importa. A Terceira Turma do STJ pacificou no REsp 2.088.100 que a prescrição extingue a pretensão por completo. Isso proíbe qualquer forma de cobrança ativa, seja judicial ou extrajudicial, incluindo cartas, e-mails, ligações e mensagens. O condomínio que insistir nessa prática após o prazo prescrito pode responder por dano moral.

A única exceção reconhecida pelo STJ é passiva: a dívida prescrita pode constar em plataformas restritas de renegociação voluntária, como o Serasa Limpa Nome, desde que não haja nenhum ato ativo de cobrança ou pressão contra o devedor. Aparecer numa plataforma de negociação é diferente de ser cobrado, e o tribunal traçou essa linha de forma expressa. Qualquer contato direto com o devedor, mesmo que informal, já configura cobrança proibida.

O que síndicos e condôminos devem fazer com essa informação?

Para os síndicos, a regra impõe organização e agilidade. O instituto da prescrição trata da perda, em razão do decurso do tempo, do direito de exigir o cumprimento de uma obrigação. Na prescrição, há extinção apenas da possibilidade de obrigar o cumprimento. Deixar parcelas antigas sem cobrança formal por mais de cinco anos significa abrir mão da via judicial, o caminho mais eficaz de recuperação do crédito.

Para os condôminos com dívidas acumuladas, o prazo prescricional não é uma saída automática. Cada parcela tem seu contador individual, e qualquer reconhecimento do débito, por menor que seja, reinicia tudo. A orientação mais segura, tanto para quem cobra quanto para quem deve, é consultar o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e verificar com precisão as datas de vencimento de cada parcela antes de qualquer decisão.

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