As novas regras para aluguel em 2026 não vieram de uma lei inédita, mas de uma virada na fiscalização que atinge em cheio inquilinos e proprietários. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) continua a mesma, só que agora pontos antes ignorados passaram a ser cobrados com todo o rigor em cada contrato de locação assinado no país.

O que realmente mudou na lei do aluguel em 2026?

Não houve revogação nem substituição da legislação. A base legal permanece sendo a Lei do Inquilinato, que regula as locações urbanas desde 1991. O que mudou foi a aplicação mais rigorosa das regras já existentes, que antes eram frequentemente flexibilizadas ou simplesmente ignoradas nos contratos de gaveta e acordos de boca.

Na prática, o governo intensificou a fiscalização sobre os contratos de locação, transformando em obrigação efetiva o que antes era tratado como mera formalidade. O objetivo central é reduzir os conflitos entre locadores e locatários, dando mais clareza aos direitos e deveres de cada lado da negociação.

Confira os detalhes:

O contrato de aluguel precisa ser escrito obrigatoriamente?

Sim, e essa é a mudança que mais impacta o dia a dia das locações. Todo contrato de locação deve ser feito por escrito, sem exceção. Acordos verbais ou baseados apenas em conversas de WhatsApp perdem espaço para um documento formal, que precisa conter informações essenciais de forma clara e organizada.

O contrato deve detalhar obrigatoriamente alguns pontos fundamentais:

• Valor do aluguel e forma de pagamento, com data de vencimento definida
• Índice de reajuste, como IPCA ou IGP-M, que será aplicado anualmente
• Prazo de duração da locação, especificando início e término do contrato
• Tipo de garantia escolhida entre caução, fiança ou seguro-fiança
• Responsabilidades por taxas, impostos e manutenção do imóvel

É verdade que o proprietário não pode mais pedir duas garantias?

Sim. Uma das alterações mais relevantes na fiscalização é a proibição de exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, prática conhecida como garantia dupla. O locador não pode mais pedir, ao mesmo tempo, um fiador e um depósito caução, por exemplo.

Essa regra já estava prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato, mas agora é fiscalizada de forma muito mais rigorosa. A medida visa coibir exigências abusivas e tornar a locação mais acessível para o inquilino, que muitas vezes desistia do imóvel por não conseguir atender a múltiplas exigências de garantia simultaneamente.

Como fica a privacidade de quem mora de aluguel?

A privacidade do inquilino foi reforçada com a nova interpretação da lei. O proprietário não pode mais entrar no imóvel sem autorização prévia do morador, exceto em situações de emergência comprovada, como risco de incêndio ou rompimento de tubulações.

Mesmo para vistorias programadas ou visitas de potenciais compradores, o locador precisa agendar com antecedência e obter o consentimento expresso do inquilino. A entrada forçada ou sem aviso configura violação de domicílio e pode gerar indenização por danos morais, além de justificar a rescisão do contrato por culpa do proprietário.

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O que mais passou a ser cobrado com rigor nos contratos de aluguel?

Além do contrato escrito e da garantia única, outros pontos da Lei do Inquilinato passaram a ser fiscalizados com mais atenção. O reajuste do aluguel precisa seguir exatamente o índice previsto em contrato, sem margem para aumentos arbitrários no meio da vigência.

A transparência na prestação de contas de taxas como condomínio e IPTU também se tornou obrigatória. O proprietário deve apresentar os comprovantes sempre que solicitado, e o inquilino tem direito de questionar valores que considerar abusivos. A lei ainda reforça que a multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante de contrato, sem penalidades desproporcionais para quem precisa devolver o imóvel antes do prazo.