As assembleias condominiais são o órgão máximo de decisão dentro de um condomínio. É nelas que moradores deliberam sobre obras, orçamento, eleição de síndico e temas que impactam diretamente a vida coletiva.

No entanto, cada vez mais, surgem relatos de assembleias manipuladas, nas quais a votação se torna mera formalidade, com resultados previamente combinados e decisões alinhavadas antes mesmo de qualquer debate. 

Segundo pesquisa da ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos Profissionais), 28% dos condôminos afirmam já ter participado de assembleias em que sentiram que “a decisão já estava tomada”, independentemente da discussão. 

Um levantamento feito pela startup TownSq, especializada em gestão condominial, mostrou que 70% dos moradores se dizem insatisfeitos com a transparência das assembleias, sendo que 1 em cada 3 deixou de comparecer por acreditar que sua presença “não faria diferença”. 

Esses dados revelam o impacto direto da manipulação: desmobilização da comunidade e perda de confiança na gestão. 

Como se manipula uma assembleia 

Os mecanismos mais comuns incluem: 

• Pautas vagas ou mal formuladas, que permitem interpretações direcionadas; 
   

• Controle de procurações concentrado em grupos alinhados à gestão; 
   

• Uso de informações incompletas ou documentos apresentados na hora, sem tempo para análise; 
   

• Pressão psicológica em assembleias presenciais, com interrupções e intimidações; 
   

• Desconsideração de votos divergentes, sob pretextos formais ou interpretativos. 
   

O advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial, alerta que “assembleias são instrumentos de deliberação democrática. Quando se tornam apenas fachada, estamos diante de um vício que pode levar à anulação da decisão em juízo. Manipulação não é gestão: é abuso de poder.” 

O que diz a lei e a Justiça 

O Código Civil (art. 1.350) estabelece que assembleias devem ser convocadas com antecedência, com ordem do dia clara e objetiva. Além disso, os condôminos têm direito a acesso prévio às informações necessárias para deliberar. 

A jurisprudência é firme: decisões tomadas sem clareza de pauta ou mediante vício de votação podem ser anuladas. Em 2023, o TJ-SP anulou a aprovação de uma obra de R$ 800 mil porque a convocação não trazia detalhes do projeto, inviabilizando a discussão real. 

O STJ também já se manifestou no sentido de que a assembleia não pode ser instrumento para legitimar decisões previamente articuladas em detrimento da coletividade. 

Instrumentos para combater manipulação 

1. Exigir pautas objetivas na convocação, sob pena de nulidade da deliberação; 
    

2. Fiscalizar procurações apresentadas em massa, pedindo registro em ata; 
    

3. Gravar assembleias (quando permitido), para documentar manipulações; 
    

4. Ingressar judicialmente pedindo anulação de deliberações viciadas; 
    

5. Propor a contratação de administradora independente para dar mais transparência. 
    

Felipe Faustino reforça que “qualquer decisão tomada sem debate efetivo e sem informações claras é passível de anulação. O condomínio não pode ser governado por grupos que transformam assembleias em teatrinho.” 

A manipulação de assembleias corrói a confiança coletiva e mina a própria função social do condomínio. Quando a deliberação deixa de ser democrática, o resultado é um ambiente de descrédito, aumento de conflitos e, muitas vezes, judicialização. 

A transparência no processo de convocação, a clareza das pautas e o respeito à diversidade de opiniões são as chaves para evitar que assembleias se tornem apenas fachada. 

“A assembleia não é palco para legitimar decisões já tomadas, mas espaço para construir soluções coletivas. Sempre que isso é deturpado, a democracia interna do condomínio está em risco”, diz Felipe Faustino. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles