A gestão e utilização de elementos comuns em edifícios sob o regime de propriedade horizontal é um tema de constante debate entre comunidades de proprietários na Espanha e de acordo com o artigo 26 da Lei de Propriedade Horizontal, é possível que um proprietário utilize de maneira exclusiva espaços como terraços ou jardins, desde que cumpridos certos requisitos legais.

Esses espaços são, a princípio, destinados ao usufruto de todos os proprietários, mas a regulamentação prevê exceções que permitem o uso exclusivo sob condições específicas.

O primeiro passo para um proprietário interessado nesse uso exclusivo é apresentar um pedido formal à comunidade.

Este pedido é submetido a votação em uma assembleia, onde deve obter a aprovação de uma maioria qualificada: três quintos dos proprietários, que representam também três quintos das quotas de participação.

Além disso, podem ser estabelecidas condições adicionais, como um pagamento econômico ou a realização de manutenções específicas.

Quais considerações a comunidade deve ter ao conceder o uso exclusivo?

A autorização para o uso exclusivo de elementos comuns não implica a transformação desses espaços em propriedade privada.

Trata-se de um direito de uso temporário e condicionado, pelo qual a comunidade mantém sua titularidade e pode revogar a autorização caso as condições mudem ou ocorram descumprimentos.

As condições habituais podem incluir o pagamento de uma compensação econômica, obrigações de manutenção ou restrições sobre modificações no espaço.

Implicações legais do uso exclusivo

O uso exclusivo traz importantes implicações legais tanto para o autorizante quanto para o autorizado. O proprietário beneficiado não apenas adquire o direito ao uso do espaço, mas também certas responsabilidades.

Deve respeitar as condições estabelecidas e não alterar a estrutura essencial do elemento comum.

A comunidade, por sua vez, tem o direito de impugnar judicialmente qualquer acordo que considere irregular ou prejudicial.

Elementos comuns sujeitos a uso exclusivo

Entre os espaços comuns mais frequentemente cedidos para uso privativo estão terraços, jardins, pátios e coberturas. O autorizado pode realizar instalações temporárias, sempre com a autorização da comunidade.

É cada vez mais comum a cessão para instalações de energias renováveis, como placas solares em coberturas ou pontos de recarga para carros elétricos em estacionamentos, situações que requerem o cumprimento de normativas adicionais.

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O que ocorre se um elemento comum é usado sem autorização?

O uso exclusivo de um elemento comum sem a autorização da assembleia pode acarretar sérias consequências legais.

A comunidade de proprietários tem a capacidade de tomar medidas legais contra o infrator, solicitar a cessação do uso indevido e restaurar o elemento ao seu estado original.

Os tribunais costumam favorecer as comunidades nessas disputas, impondo não apenas a cessação do uso exclusivo, mas também possíveis indenizações por danos causados.