Portaria sem pessoal, elevadores parados e obras de manutenção adiadas: é esse o cenário que especialistas e síndicos temem se a tendência atual de inadimplência condominial se mantiver.

No primeiro trimestre de 2025, a taxa média de atraso nas contribuições chegou a 17% no Brasil, salto expressivo frente aos 12% do mesmo período de 2024, segundo levantamento de mercado monitorado por plataformas de gestão condominial. 

A subida não vem sozinha: é consequência de inflação persistente, aumento de contratos terceirizados, energia mais cara e custo de vida pressionado, além de maior endividamento das famílias.

O IPCA, indicador oficial de inflação, continuou elevado em 2025, pressionando custos que afetam diretamente as despesas condominiais (energia, manutenção, salários, material).

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O que os números já mostram (e por que isso importa)

• 17% de inadimplência (1T/2025), maior patamar desde o início do monitoramento citado, implica queda imediata de caixa para muitos condomínios.
  
• Aumento da taxa média: a média nacional das contribuições saltou de cerca de 493,81 reais (2024) para 507,51 reais (2025) em alguns levantamentos, pressionando orçamentos familiares e refletindo reajustes de despesas condominiais.
  
• Protestos em cartório cresceram: registros de protesto por dívidas condominiais mais que dobraram em cartórios de São Paulo no primeiro trimestre, sinalizando uso crescente de cobrança extrajudicial.

Esses números transformam a inadimplência de problema pontual em risco sistêmico para a operação do condomínio: fornecedores deixam de receber; contratos de segurança, limpeza e manutenção podem ser suspensos; salários e encargos trabalhistas ficam em risco; e obras preventivas migram para o fim da fila aumentando o risco de sinistros que, no limite, podem gerar responsabilidade civil e criminal.

Causas principais (resumidas)

• Pressão inflacionária e reajuste de contratos (energia, limpeza, manutenção). 

• Endividamento das famílias e prioridade a contas consideradas essenciais (energia, alimentação, crédito).
  
• Elevadas despesas extraordinárias (reparos estruturais, elevadores, aumento de segurança) repassadas sem conversa prévia.
  
• Falta de transparência e comunicação: moradores que não compreendem aplicação dos recursos tendem a atrasar por sentimento de injustiça.
  
• Processos de cobrança pouco eficientes,  demora em negociar, falta de instrumentos eletrônicos de pagamento ou de canais flexíveis de acordo.
  

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O que pode acontecer já nas próximas semanas

• Corte de serviços não contratualmente essenciais (eventual redução de limpeza extra, academia fechada, adiamento de obras).
  
• Atraso no pagamento de funcionários (risco trabalhista e de ações por verbas rescisórias).
  
• Interrupção de contratos de manutenção preventiva (elevadores, bombas), aumentando risco de falhas e sinistros.
  
• Necessidade de cota extra emergencial ou uso do fundo de reserva — medidas que exigem discussão e aprovação em assembleia.
  
• Aumento de protestos e processos judiciais contra devedores, com custos adicionais e risco de desgastar relações internas.
  

O que a lei e a prática permitem (resumo operacional)

• Cobrança judicial e extrajudicial: inadimplência pode ser cobrada por ação de cobrança específica, com possibilidade de penhora; protesto em cartório é meio extrajudicial rápido e tem sido usado por condomínios.
  
• Multas e juros: previstos na convenção/regimento devem estar claros e aplicados conforme normas internas e Lei.
  
• Cota extra / uso do fundo: despesas extraordinárias (obras, reformas) podem ser rateadas mediante aprovação em assembleia; para emergências, fundo de reserva pode ser usado conforme convenção.
  
• Proibições: o condomínio não pode, como forma de cobrança, suspender serviços cuja prestação seja essencial e contratualizada sem respaldo legal; medidas coercitivas devem observar legislação e boa-fé.

Alerta vermelho

“A inadimplência em 17% não é só um número, é um alerta vermelho. Condomínio é uma pequena economia coletiva — se o caixa seca, toda a prestação de serviços sofre. Síndicos precisam agir com técnica e com empatia: a cobrança pura não resolve se não houver transparência, plano de ação e alternativas reais de pagamento”, explica Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial.

“Antes de cortar serviços ou impor cobranças drásticas, recomendo: auditar as despesas, renegociar contratos, oferecer planos de parcelamento e, se necessário, convocar assembleia para deliberação. A gestão que combina firmeza e diálogo tem mais chance de conter a crise sem quebrar a convivência”, completa Faustino.

Dicas de Marcio Zaitz para os síndicos

Ação imediata (0 – 7 dias)

• Relatório de caixa: emitir demonstrativo simples (receitas x despesas x inadimplência) e publicar para moradores.
  
• Classificar devedores: separar atrasos recentes (1–2 meses) de inadimplência crônica (6+ meses).
  
• Comunicação empática: enviar comunicado padrão — explicar a situação, impactos e as opções de negociação.
  
• Abrir canais de negociação: WhatsApp/telefone e e-mail dedicado para acordos (parcelamentos via PIX/BOLETO/APP).
  

Ação de curto prazo (7 – 30 dias)

• Negociação personalizada: oferecer parcelamentos com prazo e juros reduzidos (quando viável); opção de desconto para pagamento à vista.
  
• Protesto extrajudicial: para devedores crônicos, considerar protesto em cartório (medida de eficácia comprovada e custo relativamente baixo).

• Renegociação de contratos: realizar uma análise ABC dos custos e priorizar a negociação dos contratos classificados como categoria A (os de maior impacto financeiro).
  
• Revisão de custos: cortar temporariamente despesas não essenciais (eventos, consumíveis).
  

Ação de médio prazo (30 – 90 dias)

• Assembleia extraordinária: apresentar cenário, voto sobre medidas (cota extra? uso do fundo de reserva? plano emergencial) e contratação de serviço de garantidora.
  
• Plano de contingência: definir prioridades (salários, segurança, manutenção crítica).
  
• Política de credenciamento: exigir garantia para locações temporárias (se houver intensa rotatividade/locatários que geram inadimplência).
  
• Implementar ferramentas: automatizar cobranças via débito automático/PIX recorrente, integrar app de gestão (melhora taxa de pagamento).
  

Boas práticas de governança para reduzir vulnerabilidades (long-term)

• Fundo de reserva robusto: objetivo: cobrir 3–6 meses de despesas essenciais; regra em convenção.
  
• Transparência permanente: prestação de contas mensal clara, com gráficos simples e comparativos. Morador que entende raramente vira devedor por “desconhecimento”.
  
• Educação financeira comunitária: campanhas, workshops com parceiros (bancos, fintechs) para oferecer alternativas de crédito responsáveis.
  
• Política de cobrança formal: prazos, juros, multas, protestos e encaminhamentos judiciais aprovados em assembleia.
  
• Seguro e compliance: revisar apólices (cobertura e cláusulas) para evitar negativas por falta de manutenção; manter documentação de vistorias e laudos.
  

Dicas práticas para moradores (o que você pode fazer hoje)

• Priorize a taxa condominial nas despesas mensais: ela garante segurança e funcionamento do prédio.
  
• Se estiver em dificuldade: procure a administração antes que a dívida cresça — acordos evitam protestos e juros mais altos.
  
• Use meios de pagamento automáticos (PIX agendado / débito em conta) — facilita e evita esquecimentos.
  
• Participe das assembleias: decisões sobre fundos e rateios dependem de voto coletivo.
  

Instrumentos de cobrança: pós e contras

• WhatsApp/telefone + negociação amigável: alto índice de sucesso quando aplicada cedo.
  
• Protesto em cartório: rápido e eficaz para pressionar devedor; impacto reputacional.
  
• Ação de cobrança judicial: mais demorada e custosa; usada quando negociações e protestos fracassam.
  
• Restrição de benefícios?: impor sanções previstas em convenção (ex.: suspensão de uso de áreas específicas) deve ser feito com cautela — não pode violar direitos fundamentais nem ser discriminatório; sempre observar a convenção e a legislação.
  

Exemplo de comunicado básico para moradores

Prezados condôminos, em razão do aumento da inadimplência (17% no 1.º trimestre de 2025) nosso caixa está comprometido e algumas despesas essenciais correm risco de atraso. Estamos adotando medidas imediatas de gestão, negociando contratos e abrindo canais de negociação para quem estiver com dificuldades. Solicitamos que contate a administração até dd/mm para avaliar possíveis acordos. A ata e demonstrativos financeiros serão disponibilizados em xxx.
 Atenciosamente, Síndico.

Recado claro

A inadimplência de 17% é um sinal de crise que exige resposta rápida, técnica e humana.

Cortar serviços sem diálogo ou empurrar tudo para medidas judiciais são atalhos perigosos: aumentam custo, desgastam a convivência e, no fim, podem gerar ações contra o próprio condomínio.

A solução passa por gestão profissional, comunicação transparente, renegociação e instrumentos de cobrança bem calibrados.

“Não existe mágica: é preciso combinar auditoria, negociação e participação. Síndico preparado não é aquele que pune, mas o que organiza soluções  mantendo funcionamento e preservando direitos”, conclui Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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