Criptomoedas na taxa condominial: metaverso ou problema de compliance?

Nos últimos anos, o debate sobre formas alternativas de pagamento ganhou força em praticamente todos os setores da economia.

Entre elas, o uso das criptomoedas tem despertado curiosidade também no universo condominial. Alguns moradores já levantam a hipótese: seria possível quitar a taxa condominial em Bitcoin, Ethereum ou até mesmo em stablecoins atreladas ao dólar?

A ideia parece moderna e alinhada à digitalização das finanças, mas, na prática, levanta sérios desafios de compliance, riscos fiscais e legais.

O que diz a lei hoje

O Código Civil (art. 1.336, I) estabelece que o condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, em moeda corrente nacional. Isso significa que, juridicamente, o pagamento deve ser realizado em reais.

No entanto, nada impede que o condomínio aceite criptomoedas como forma alternativa, desde que haja:

• Aprovação em assembleia com quórum qualificado.
  
• Conversão imediata para reais em conta bancária oficial do condomínio, a fim de evitar riscos de volatilidade.
  
• Clareza contratual, com regras registradas em ata.
  

“É fundamental entender que a criptomoeda não é considerada moeda oficial pelo Banco Central. Portanto, se o condomínio aceitar esse meio de pagamento, será como um acordo facultativo entre as partes, desde que a receita final seja contabilizada em reais, obedecendo à legislação brasileira”, explica o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial.

Riscos de compliance e fiscalização

Aceitar criptoativos no caixa do condomínio pode abrir uma série de complicações:

• Volatilidade: o valor pode oscilar em minutos, gerando prejuízos na arrecadação.
  
• Transparência contábil: auditorias e prestações de contas podem ser questionadas se os registros não forem devidamente formalizados.
  
• Tributação: a Receita Federal exige declaração de operações com criptomoedas, o que pode trazer responsabilidade solidária para síndicos e administradoras se não houver controle.
  
• Lavagem de dinheiro: sem uma política clara, há risco de o condomínio ser envolvido em operações ilícitas.
  

Segundo dados da Chainalysis (2024), o Brasil é o 7º país do mundo em adoção de criptomoedas, movimentando mais de R$ 250 bilhões em ativos digitais no último ano. Essa dimensão reforça o olhar atento dos órgãos reguladores.

“Se o condomínio não estiver atento às regras de compliance, pode transformar uma inovação em um passivo jurídico. O síndico tem responsabilidade civil e pode responder por má gestão caso não haja transparência total”, alerta Felipe Faustino.

Dicas práticas para os condomínios

1. Delibere em assembleia – nunca adote esse tipo de inovação sem aprovação formal.
   
2. Defina plataforma de conversão segura – escolha exchanges reguladas pelo Banco Central e CVM.
   
3. Estabeleça política clara – determine se será aceito apenas um tipo de criptomoeda (preferencialmente stablecoin).
   
4. Converta imediatamente para reais – evite exposição à volatilidade.
   
5. Registre em ata – descreva o procedimento, taxas de conversão e responsabilidade de cada parte.
   
6. Preze pela LGPD – ao coletar dados de moradores para integrar sistemas digitais, cuide da proteção das informações pessoais.
   
7. Invista em auditoria – um contador especializado em compliance digital é essencial.
   

O futuro: metaverso ou risco jurídico?

O debate sobre criptomoedas no pagamento condominial é um reflexo de como os condomínios se tornam cada vez mais laboratórios de inovação social e financeira. Porém, a realidade é que, em 2025, os riscos ainda superam os benefícios para a maioria dos empreendimentos.

“É uma pauta que precisa ser olhada com seriedade, e não apenas como marketing de modernidade. O condomínio não pode virar um campo de testes financeiros sem segurança jurídica. Antes de inovar, é preciso garantir que não haja violação legal ou exposição do patrimônio coletivo”, conclui Felipe Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles