Obra em apartamento: que alterações exigem aprovação do condomínio?  

Uma das maiores dúvidas de moradores e síndicos é: quais reformas em apartamentos exigem aprovação prévia do condomínio?

Muitas vezes, conflitos surgem porque condôminos não conhecem as regras e acabam fazendo alterações irregulares, gerando multas, ações judiciais e até obrigação de demolir o que foi construído.

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Neste artigo, explicaremos:  

• O que a Lei do Condomínio (Lei nº 10.406/02 – Código Civil) diz sobre obras.  
• Quais reformas são permitidas, quais são proibidas e quais exigem autorização.  
• Como solicitar aprovação corretamente para evitar problemas.  
• O que acontece se o morador descumprir as regras.  

O que diz a lei sobre reformas em apartamentos?  

O Código Civil (Art. 1.336) estabelece que o condômino não pode realizar obras que:  

• Comprometam a segurança do prédio (estrutural ou contra incêndio);  
• Alterem a fachada ou a forma arquitetônica do edifício;
• Causem incômodo excessivo aos vizinhos (barulho, vibração, poeira).

Além disso, a convenção do condomínio pode incluir regras mais específicas.  

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Quais reformas são sempre proibidas?

Algumas alterações nunca podem ser feitas sem autorização judicial ou unânime do condomínio, pois violam a lei ou a segurança coletiva.

Proibidas por lei

• Remover ou alterar pilares, vigas e lajes (mudanças na estrutura);  
• Expandir sacadas ou fechar varandas (muda a fachada);
• Instalar equipamentos que afetem o sossego (ex.: bombas de piscina barulhentas).  

Proibidas pela Convenção (varia por condomínio)

• Unir duas unidades (depende de assembleia);
• Trocar o piso por um muito pesado (pode exigir laudo técnico);  
• Fazer sauna ou banheira de hidromassagem (risco de vazamento).  

Quais reformas exigem aprovação prévia do condomínio?  

Algumas obras não são proibidas, mas precisam de autorização da administração ou assembleia antes de começar. Exemplos:  

• Troca de pisos (se houver risco de aumentar ruído);  
• Quebra de paredes internas (se for parede de divisão entre apartamentos, pode precisar de aval);
• Instalação de ar-condicionado externo (não pode interferir na fachada);  
• Obras hidráulicas ou elétricas (se houver risco de vazamento ou sobrecarga).  

Como pedir autorização? 

1. Consulte a convenção do condomínio (cada prédio tem regras diferentes); 
2. Apresente um projeto ao síndico (às vezes, é exigido um laudo de engenheiro);
3. Se necessário, leve à assembleia (reformas maiores podem precisar de votação).

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Quais reformas são livres?

Algumas mudanças não exigem autorização, desde que não afetem terceiros:  

• Pintura interna;
• Troca de revestimento (desde que não aumente o peso do piso);
• Substituição de móveis e armários embutidos (sem alterar estrutura).  

O que acontece se o morador fizer obra irregular?

Se o condômino realizar uma reforma sem autorização ou violando a lei/convenção, o condomínio pode:  

• Aplicar multas (valor definido na convenção);  
• Determinar a paralisação da obra;
• Exigir que tudo volte ao original (às vezes, judicialmente).  

Em casos extremos, o condomínio pode até processar o morador por danos.  

Como evitar problemas

• Sempre consulte a convenção do condomínio antes de reformar.  
• Peça autorização para obras que afetem áreas comuns ou a segurança.  
• Em dúvida, consulte um advogado especializado para evitar riscos.  

Reformas mal planejadas podem gerar gastos desnecessários e conflitos. Agir dentro da lei é a melhor forma de garantir tranquilidade para você e para o condomínio.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, do Faustino & Teles Advogados

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