O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente se debruçou sobre uma questão jurídica importante: a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contratos de alienação fiduciária de imóveis pertencentes ao Programa Minha Casa Minha Vida, em face de dívidas condominiais.

Com a ministra Nancy Andrighi na relatoria, a 3ª Turma do STJ decidiu, de forma unânime, que é possível penhorar os direitos aquisitivos desses contratos para quitar dívidas de condomínio. Esta deliberação reflete uma orientação já consolidada no tribunal.

Entendendo os Direitos Aquisitivos e a Alienação Fiduciária

Nos contratos de alienação fiduciária há uma distinção clara entre posse e propriedade do imóvel. Enquanto o devedor não adquire a plena propriedade, ele mantém a posse direta, responsabilizando-se assim pelas despesas, como taxas de condomínio. Isso possibilita a penhora dos direitos aquisitivos em vez do imóvel propriamente dito.

Tal separação é essencial, pois o credor fiduciário retém a propriedade como garantia, enquanto o devedor possui direitos que podem ser executados, inclusive para cobrir obrigações condominiais.

Impacto da Lei do Programa Minha Casa Minha Vida na Penhora

A Lei 11.977/2009, que disciplina o Programa Minha Casa Minha Vida, estabelece que os imóveis são inalienáveis até sua quitação completa. No entanto, o STJ entende que essa restrição não abrange os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária.

A ministra relatora explicou que, apesar da proteção aos bens inalienáveis prevista no Código de Processo Civil de 2015, os direitos aquisitivos não estão abrangidos. A legislação permite a execução de dívidas ligadas ao imóvel, como as de condomínio, por meio desses direitos.

Precedentes do STJ em Situações Semelhantes

Em 2023, a 3ª Turma do STJ já havia reafirmado a possibilidade de a penhora dos direitos aquisitivos ser utilizada para a cobrança de dívidas condominiais, que são obrigações propter rem. Isso é feito sem afetar a alienação fiduciária em vigor no contexto do programa habitacional.

Essas decisões refletem uma interpretação jurídica uniforme que evita que débitos associados ao imóvel prejudiquem o funcionamento dos programas habitacionais, ao mesmo tempo que protegem os devedores mais vulneráveis.

Considerações Finais sobre Penhora e o Programa Minha Casa Minha Vida

As decisões do STJ oferecem um importante direcionamento sobre a penhorabilidade dos direitos aquisitivos nos programas habitacionais. Ao definir claramente quais recursos podem ser penhorados, o Tribunal assegura a proteção das partes enquanto responsabiliza sobre as dívidas condominiais. Essa perspectiva é vital para equilibrar os interesses sociais e a segurança dos credores.